Der (holprige) Weg zum eigenen Haus

Der (holprige) Weg zum eigenen Haus

Es ist mal wieder Wechselstimmung am Lago Maggiore. Vielleicht ist es ja Zufall, vielleicht auch einer dieser typischen Zyklen der Kapitalmärkte, aber in meinem italienischen Umfeld zeigt es sich schon deutlich: Ungefähr alle sechs Jahre tut sich was am Immobilienmarkt. Da werden viele Häuser neu zum Kauf angeboten, Hütten, die lange Zeit niemand wollte, werden auf einmal zu Höchstpreisen vermittelt. Und nicht zu vergessen: Die etablierten Immobilienmakler sieht man in neuen, größeren Autos herumfahren 😉

In der zweiten Jahreshälfte 2016 ging es schon los, besonders deutlich ist es diesen Herbst: Die Häuser wechseln mal wieder ihre Besitzer. Vielen Deutsche, die ihren Sommerurlaub am Lago Maggiore verbracht haben, geht es wie mir vor knapp 20 Jahren: Sie haben sich verliebt. In die Gegend, die Natur, die Menschen. Und wollen ein Stück davon für sich haben – in Form eines Hauses, eines Rustico oder auch einer Wohnung.

Doch alle sechs Jahre sehe ich leider auch, welche Fehler man beim Immobilienkauf in Italien machen kann. Fehler, die auch ich gemacht habe, vor allem aber Fehler, die ich Gottseidank vermeiden konnte, weil ich gute Beratung und wertvolle Hilfe von Freunden hatte.

Stolpersteine

Wenn ihr selbst einen Immobilienkauf am Lago Maggiore (oder allgemein in Norditalien) ins Auge gefasst habt, könnt ihr diese Fehler vermeiden. Fehler passieren in Italien schnell – selbst wenn man den vertrauenswürdigsten Makler dieser Welt hat. Aber schon die Wahl des Maklers kann der erste große Fehler sein. 

Wenn ihr euren Urlaub in Cannobio, Cannero, Verbania oder einer der anderen Städte am See verbracht habt, kennt ihr die malerischen Aushänge der Immobilienmakler. Dort werden Villen angeboten, die sich sowieso niemand leisten kann, nette Ferienhäuschen, Wohnungen oder alte Ställe, die erst noch renoviert werden müssen und auch für den kleinen Geldbeutel zu haben sind. Das erste Interesse ist geweckt. Entweder ihr nehmt gleich einen Besichtigungstermin wahr oder ihr verschafft Euch nach dem Urlaub erst noch per Internet einen breiteren Überblick. Irgendwann steht die Entscheidung an, wie der Traum vom eigenen Haus in Italien verwirklicht werden soll.

Die richtige professionelle Unterstützung

Die normale Vorgehensweise ist dann der Kauf mit Unterstützung eines Maklers. Und von denen gibt’s am Lago Maggiore genug, mit tollen Immobilienangeboten. Aber nicht alle Makler sind auch wirklich seriös. Ich kenne leider nicht nur Fälle, in denen der Kauf über einen Makler auch im Rückblick reibungslos war und als seriös bezeichnet werden kann.

Rustico
Ob wildes Rustico …

Nun kann ich hier keine Empfehlungen für einzelne Makler geben. Natürlich habe ich oft gehört, bei welchen Maklern es regelmäßig Schwierigkeiten gibt und welche eher einen seriösen Eindruck machen. Aber ich kann selbst zu wenige eigene Erfahrungen vorweisen. Die zwei perfekten Makler, mit denen ich bisher zu tun hatte, haben ihr Geschäft leider aufgegeben, die anderen kenne ich zu wenig.

Aber ich kann euch ein paar Tipps geben, worauf ihr achten solltet. Denn ihr könnt euren Makler auch leicht selbst testen, indem ihr ihm einfach ein paar Fragen stellt. Die Antwort verrät euch, was ihr von ihm halten könnt. Wenn es um die Kaufabwicklung, Katastereinträge, Steuern etc. geht, gibt es in der Regel nichts zu bemängeln. Problematisch sind eher die Dinge, die nach erfolgtem Immobilienkauf auf euch zukommen. Denn hier passieren die meisten Fehler, oft wegen falscher Beratung durch den Makler.

Wie läuft der Immobilienerwerb ab?

Stadthaus
… charmantes Stadthaus …

Ein Markenzeichen Italiens ist die ausufernde Bürokratie – leider auch beim Immobilienerwerb. Was Makler gerne als „unkompliziert und schnell“ bezeichnen, ist für Deutsche oft ein Geduldsspiel. Hier gibt es für den Makler einiges zu organisieren:

  • Nach der Entscheidung, welche Immobilie es werden soll, wird ein Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer aufgesetzt. In dem Vorvertrag verpflichten sich beide Parteien, nach allen vorbereitenden bürokratischen Maßnahmen einen endgültigen Vertrag abzuschließen. Mit dem Vorvertrag ist in der Regel eine Anzahlung in Höhe von 10 – 30 Prozent des Kaufpreises fällig. Achtung! Wenn am Ende kein endgültiger Vertrag zustande kommt, weil beispielsweise die Finanzierung nicht steht oder die Immobilie nicht rechtskonform ist, dient die Anzahlung als Vertragsstrafe. Das heißt, dass ihr die Anzahlung verloren habt, wenn ihr vom Vertrag zurücktretet oder – im Gegenzug – der Verkäufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen muss, wenn er ein Scheitern des Vertrags zu verantworten hat.
  • Deshalb ist Vorsicht geboten, wenn der Verkäufer ausdrücklich keinen Vorvertrag möchte. Das bedeutet nicht unbedingt, dass er großzügig auf die Anzahlung verzichtet. Sondern vielleicht auch, dass er Sorge hat, dass z. B. eine nicht genehmigte Änderung am Haus bei der vornotariellen Überprüfung auffliegt und deshalb ein Verkauf nicht möglich ist. Damit verliert ihr zwar kein Geld, aber viel Zeit.
  • Nach dem Kaufvertrag wird die Rechtmäßigkeit und genaue Spezifikation der Immobilie bestimmt. Hierzu werden zum Teil verschiedene Spezialisten wie z. B. der Geometra (Landvermesser) zugezogen.
  • Der eigentliche Kaufvertrag wurde früher meist erst beim Notartermin unterschrieben und durch eine Barzahlung erfüllt. Für die Geldübergabe verließ der Notar in der Regel diskret den Raum. Dies ermöglichte es, den eingetragenen Kaufpreis geringer zu halten als den tatsächlich bezahlten. So konnte die Steuerlast etwas gesenkt werden. Dies ist seit einigen Jahren nicht mehr möglich, da der Kaufpreis nun per Banküberweisung bezahlt und über eine Bescheinigung der Bank nachgewiesen werden muss. Der Kaufvertrag muss hierfür also noch vor dem Notartermin erstellt werden. Es soll aber nach wie vor Fälle geben, in denen ein Teil der Kaufsumme trotz aller Vorschriften in bar bezahlt wird.
  • Am Ende steht der Notartermin, bei dem endgültig alle Details erörtert und die nötigen Formalitäten erledigt werden.

Was kommt an Steuern und Nebenkosten auf den Kaufpreis drauf?

Villa
… oder alte Villa – Trargeo-Viggiona bietet jede Art von Immobilien.
  • Die Grunderwerbsteuer sollte euch jeder Makler ziemlich exakt nennen können. Sie setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen und ist nicht einfach zu berechnen, da sie je nach Kaufabwicklung und künftiger Nutzung unterschiedlich ist. Soll die Immobilie ein Erstwohnsitz werden, unterscheiden sich Registersteuer, Hypotheken- und Katastersteuer deutlich vom Kauf eines künftiger Zweitwohnsitzes oder eines Baugrundstücks. Insgesamt müsst ihr bei Kauf eines Zweitwohnsitzes von privat mit ca. 10 Prozent des Katasterwerts rechnen, der allerdings niedriger als der echte Kaufpreis ist. Bei einem Erstwohnsitz sind es ca. 4 Prozent.
    Beim Kauf von einem Bauträger, von einem Unternehmen ober auch bei Luxusimmobilien berechnet sich die Grunderwerbsteuer wiederum komplett anders und wird zum Teil durch die Mehrwertsteuer ersetzt.
  • Eine Mehrwertsteuer muss in der Regel beim Kauf von privat nicht bezahlt werden. Nur wenn eine neue Immobilie direkt vom Bauträger gekauft oder selbst gebaut wird, fallen je nach Nutzung und Immobilienart 4 – 22 Prozent Mehrwertsteuer an.
  • Die Luxussteuer betrifft nur bestimmte Immobilien mit beispielsweise mehr als 240 m² (bei Häusern) bzw. 160 m² Wohnfläche (bei Wohnungen), Grundstücke mit Pool etc. Die Luxussteuer muss dann entrichtet werden, wenn die Immobilie einer der Katasterklassen A1, A8 und A9 angehört.
  • Die Notarkosten betragen je nach Wert der Immobilie zwischen 1 und 4 Prozent des Kaufpreises, also ca. 1.500 – 3.500 €
  • Die Maklerprovision nennt euch Euer Makler. Eine Käuferprovision über 6 Prozent ist eher unüblich, bei entsprechendem Service aber gerechtfertigt.
  • Oft werden noch Vertragsgebühren durch einbezogene Anwälte fällig, die mit mindestens 500 € zu Buche schlagen.

Die bisher beschriebenen Anforderungen sollte euer Makler alle reibungslos abwickeln können. Spannend wird es bei den Serviceleistungen des Maklers nach Kaufabschluss. Und genau die solltet ihr schon bei der ersten Besichtigung abfragen.

Was kommt an laufenden Kosten auf euch zu und wie wird deren Zahlung organisiert?

Hier gibt es regelmäßig die ersten Probleme. Auch ich musste drei Jahre nach Kauf unseres ersten Rustico erkennen, dass ich aus Unwissenheit verschiedene Steuern nicht bezahlt habe und deshalb auf einen Schlag gewaltige Nachforderungen samt Strafe entrichten musste. Heute sind im Gegensatz zu damals diese Pflichten zwar klar und eindeutig geregelt und organisiert, trotzdem gibt es noch Makler, die ihre Kunden dabei komplett allein lassen. Und das kann später viel Ärger verursachen.

  • Der „codice fiscale“ : Ohne diese Steuernummer bzw. den italienischen Steuerausweis geht in Italien gar nichts. Alles, was über den Einkauf im Supermarkt hinausgeht, verlangt nach dem codice fiscale, der aber jederzeit beim Einwohnermeldeamt (agenzia delle entrate) beantragt werden kann. Alternativ könnt ihr den codice fiscale auch online berechnen/ausstellen lassen. Ich kenne aber keine Fälle, bei denen dieser online-codice fiscale dann auch beim Notar akzeptiert wurde. Ok für den Kauf einer Prepaid-Mobilfunkkarte aber nicht für größere Rechtsgeschäfte.
    Die reibungslose Beantragung sollte ein guter Makler für euch erledigen und abwickeln.
  • Laufende Steuern und Abgaben: Seit 2014 ist alles komplizierter geworden, deshalb fange ich mit meiner Erklärung etwas früher an: Vor 2014 gab es eine laufende Grundsteuer („ICI“) und eine Ertragssteuer auf Zweitwohnungen („UNICO“). Diese Ertragssteuer war eine Art Einkommenssteuer, die auch auf Wohneigentum erhoben wurde, selbst wenn dieses nicht vermietet wurde. Grund war die Annahme, dass eine Zweitwohnung ja jederzeit vermietet werden kann, ohne dass der Fiskus hierüber informiert wird. Deshalb mussten die potenziellen Mieteinnahmen eines Zweitwohnsitzes immer versteuert werden. Diese Steuer wurde nicht eingezogen oder angemahnt, sie musste immer aktiv vom Grundbesitzer angemeldet und ohne Aufforderung bezahlt werden. Und genau das wurde vielen Zweitwohnungsbesitzern zum Verhängnis, da sie es schlicht nicht wussten.
    2014 im Zuge der Finanzkrise wurde dann alles geändert, der Fokus blieb aber der gleiche. Heute gibt es
    > eine vermögensabhängige Gemeindesteuer auf Immobilien, die als Zweitwohnsitz gelten („IMU“),
    > eine Steuer für unteilbare öffentliche Dienste („TASI“), die alle Grundbesitzer und andere Benutzer (also Mieter) trifft
    > und eine Müllabfuhrgebühr („TARI“), die nur vom Benutzer der Immobilie bezahlt werden muss.
    Die TARI wird von der Gemeinde anhand der Wohnfläche berechnet und in Rechnung gestellt. Die typische Höhe beträgt ca. 100 – 200 € pro Jahr für ein Einfamilienhaus. Die Rechnung kann auch an eure deutsche Heimatadresse geschickt werden und ist in zwei Raten zu bezahlen. Die Bezahlung kann aber ausschließlich an einem italienischen Postamt erfolgen, eine Überweisung ist nicht möglich. Insgesamt stellt diese Müllgebühr aber kein Problem dar.
    Komplizierter ist dies bei IMU und TASI. Diese Abgaben müssen anhand des Katasterwerts und verschiedener Koeffizienten jedes Jahr neu vom Zahlungspflichtigen selbst berechnet und ebenfalls in Raten zu bestimmten Terminen an die Gemeinde bezahlt werden. Mir war das (wie auch den meisten Italienern) immer zu kompliziert, weshalb ich mir von meinem Makler einen Steuerberater habe vermitteln lassen, der das für 50 € für mich übernimmt.
    Und genau diese Informationen und diesen Service solltet ihr auch von eurem Makler erwarten können. Wenn er es nicht selbst aktiv anbietet, sollte er zumindest einen Dienstleister an der Hand haben, der die Abwicklung für maximal 100 € jährlich übernimmt. Einige Makler verwenden noch heute die alten Begriffe „ICI“ oder „UNICO“, was aber dem normalen italienischen Sprachgebrauch entspricht und nicht auf mangelnde Kompetenz schließen lässt.
    Typische Kosten für IMU und TASI liegen bei ca. 1.000 € pro Jahr für ein Einfamilienhaus.
  • Gas, Wasser, Strom: Gas und Strom waren in Italien schon immer teuer, Wasser ist es seitdem der Staat vor wenigen Jahren die Wasserversorgung privatisiert hat. Viele Häuser haben aber noch eine eigene private Wasserleitung. Auch bei den Versorgungsfragen sollte der Immobilienmakler behilflich sein. Und das nicht nur bei der Umschreibung der Anschlüsse. Auch die Bezahlung von Rechnungen und Abschlägen ist in Italien leider etwas komplizierter als in Deutschland. (Ich kann zwar nur für den Energieversorger ENEL sprechen, aber bei Gas und Wasser soll es wohl genauso sein.)
    Denn erstens werden deutsche Bankkonten in Italien oft (bei mir immer) für Abbuchungen nicht anerkannt. Ihr werdet das noch öfter erleben, wenn ihr z. B. eine italienische Handy-Prepaidkarte online über Lastschrift oder Kreditkarte aufladen wollt. Da geht oft gar nichts, wenn es sich um ausländische Konten handelt! Selbst Paypal wird oft (z. B. beim größten Mobilfunkanbieter TIM) nur akzeptiert, wenn der Paypal-Account auf ein italienisches Konto läuft. Zweitens ist es in Italien auch heute oft noch nur über Umwege möglich, eine Rechnung per Auslandsüberweisung zu bezahlen.
    Eine Lösung, die euch euer Makler anbieten sollte, ist ein italienisches Bankkonto. Wenn ihr das mit Hilfe des Maklers eingerichtet habt, könnt ihr beim jeweiligen Versorger die Formulare beantragen, die ihr für eine Einzugsermächtigung bei der Bank vorlegen müsst und dann an den Versorger zurückschickt.
    Der Nachteil: Ein italienisches Bankkonto ist teuer. Ich habe mein Bankkonto wieder gekündigt, als die jährlichen Kontogebühren bei über 160 € lagen, nur um die 110 € Stromkosten pro Jahr abwickeln zu können.
    Und siehe da – nach mehreren Mahnungen, weil ich die Rechnungen nicht mehr bezahlt habe, wurde mir tatsächlich eine Bankverbindung mitgeteilt, auf die ich auch aus Deutschland überweisen kann. Außerdem kommen jetzt die Rechnungen per e-Mail. Und das Beste: Es gibt sogar die Möglichkeit, die Rechnungen per Einzug von der Kreditkarte  zu bezahlen. Das Formular hierfür habe ich nach mehrmaligem Schriftverkehr und drei Besuchen beim Energieversorger vor Ort bekommen.
    Also: Es gibt Alternativen, aber nur widerwillig. Wenn euch das italienische Konto zu teuer ist, müsst ihr halt hartnäckig bleiben. Dabei allerdings wird euch auch kein Makler unterstützen. 😉
  • An- und Umbauten, Renovierungen, Zufahrt etc.: Das kann zum größten Problem nach dem Immobilienkauf werden. Denn entgegen der landläufigen Meinung in Deutschland, ist in Italien längst nicht alles möglich, was gefällt. Wenn euch der Makler verspricht, dass es überhaupt kein Problem ist, eine Zufahrtsstraße zu bauen, dass ihr gerne das Dach neu einzudecken oder einen Pool bauen könnt, dann geht zu einem anderen! Denn es ist ein Problem! Allein der Einbau eines Dachfensters oder ein neuer Gartenzaun benötigen eine behördliche Genehmigung, auf die ihr in der Regel ein bis zwei Jahre warten müsst. Egal, was ihr vorhabt – es muss genehmigt werden! Ich habe zu viele Fälle kennen gelernt, wo Dächer wieder abgedeckt werden mussten (und auch nach Jahren nicht wieder eingedeckt werden durften), wo mehr als der Kaufpreis des Hauses als Strafe fällig waren wegen nicht genehmigter Umbauten oder wo verzweifelte Hausbesitzer sogar ihr neu renoviertes Haus angezündet haben, um der Strafverfolgung zu entgehen.
    Über manche bürokratische Besonderheiten in Italien kann man noch lachen, z. B. dass eine Bauabnahme nur erfolgt, wenn neben jeder Toilette auch ein Bidet eingebaut ist. Und dass die Sanitäranbieter deshalb Leih-Bidets zur Verfügung stellen, die nach Bauabnahme wieder zurückgebracht werden können. Insgesamt solltet ihr die Bürokratie aber ernst nehmen. Sie ist nicht schlimmer als in Deutschland – aber anders. Daran gewöhnt man sich schnell.

Hoffentlich hat euch das alles jetzt nicht erschlagen. Denn eigentlich ist es gar nicht so schlimm, wie es auf den ersten Blick aussieht. Wichtig ist halt, dass man eine zuverlässige Hilfe an der Hand hat. Und diese Hilfe ist zuerst der Makler. War auch bei mir so. Wenn ihr euch gut einlebt, gewinnt ihr schnell Freunde, die euch helfen. Das können andere Deutsche sein, besser aber noch eure italienischen Nachbarn. Denn Nachbarschaft wird in Italien nach wie vor intensiv gepflegt. Dafür müsst ihr nicht mal gut italienisch können – es geht auch mit Händen und Füßen. Und nach den ersten Kontakten gewinnt ihr schnell die Lust, auch die Sprache der neuen Freunde zu sprechen.

Eine letzte Frage:

Kann ich den Immobilienkauf auch ohne Makler selbst organisieren?

Puh – ja das geht schon irgendwie. Hab‘ ich auch gemacht, als ich noch das Grundstück meines Nachbarn gekauft habe. Aber ich hatte erstens die Erfahrung aus zwei vorherigen Immobilienkäufen, zweitens bereits einen codice fiscale, Wohnsitz und Sprachkenntnisse, drittens tiefes Vertrauen in den Verkäufer und viertens eine italienischsprachige Freundin mit sehr viel Behördenerfahrung, die die notariellen Dinge für mich erledigt hat.

Deshalb: Ein klares NEIN! Ich halte es für unmöglich, alle oben beschriebenen bürokratischen Anforderungen ohne die nötige Erfahrung allein zu meistern. Wenn ihr allerdings die Hilfe eines ansässigen Italieners in Anspruch nehmen könnt, kann es schon funktionieren. Im Gegensatz zu einigen Erfahrungen in Deutschland bin ich aber der Meinung, das zuverlässige italienische Makler absolut ihr Geld wert sind, denn Sie machen sehr viel mehr als nur ein Haus zu verkaufen.

Es geht um euer zukünftiges Leben in einer der schönsten Regionen Europas – das sollte schon gut organisiert sein 😉

Ein Gedanke zu „Der (holprige) Weg zum eigenen Haus

  1. Zitat :““““Kann ich den Immobilienkauf auch ohne Makler selbst organisieren?
    Puh – ja das geht schon irgendwie. Hab‘ ich auch gemacht, als ich noch das Grundstück meines Nachbarn gekauft habe. Aber ich hatte erstens die Erfahrung aus zwei vorherigen Immobilienkäufen, zweitens bereits einen codice fiscale, Wohnsitz und Sprachkenntnisse, drittens tiefes Vertrauen in den Verkäufer und viertens eine italienischsprachige Freundin mit sehr viel Behördenerfahrung, die die notariellen Dinge für mich erledigt hat.
    Deshalb: Ein klares NEIN! Ich halte es für unmöglich, alle oben beschriebenen bürokratischen Anforderungen ohne die nötige Erfahrung allein zu meistern. Wenn ihr allerdings die Hilfe eines ansässigen Italieners in Anspruch nehmen könnt, kann es schon funktionieren. Im Gegensatz zu einigen Erfahrungen in Deutschland bin ich aber der Meinung, das zuverlässige italienische Makler absolut ihr Geld wert sind, denn Sie machen sehr viel mehr als nur ein Haus zu verkaufen.
    Es geht um euer zukünftiges Leben in einer der schönsten Regionen Europas – das sollte schon gut organisiert sein „“““

    Dem kann ich nur zustimmen ! Wir haben uns in der Toskana eingekauft und einen Top-Makler erwischt, selbst eine deutsch-italienische Kanzlei in Pisa hat uns bestätigt , das die Verträge des Maklers ungewöhnlich korrekt und genau sind .
    Wenn es jemand interessiert und in der Toskana sucht hier die beiden Kontakte sie ich hatte und habe .
    Francesco Creatini http://www.volterracasa.com , der Makler und https://www.anwalt.de/franziska-b-goller
    die Kanzlei .
    Wenn jemand eine Immo bei einem anderen Makler entdeckt hat , ist das kein Problem es über Francesco Creatini zu organisieren .
    LG Sven
    P.S super Seite

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