Aller Anfang ist … die Baugenehmigung

Ich hatte es schon länger vermutet – seit heute bin ich mir sicher: Ein Haus in der entfernten Nachbarschaft wurde endlich verkauft. Die Bautafel für die geplanten Umbaumaßnahmen weist auch die neuen Besitzer aus. Im Moment frage ich mich, ob die Familie mit deutschem Namen die bewegte Vergangenheit des Rohbaus kennt?

Das Haus liegt auf der Runde, die ich öfters mit meinem Hund gehe. Seit über 15 Jahren steht nun schon der attraktive Rohbau – mit Unterbrechung. Und ich habe mich oft gefragt, was wohl aus diesem Haus mal werden wird.

Warum ich den Artikel so beginne? Weil genau dieses Haus für das Schicksal einiger Immobilienbesitzer steht, die die gültigen Genehmigungspflichten vernachlässigt haben. Es ist das erste Beispiel, das ich euch erzählen möchte, um euch für eine saubere Planung eurer Umbaumaßnahmen zu sensibilisieren.

2000, als wir unser erstes Rustico gekauft haben, begann gerade die Renovierung des ehemaligen Rustico. Da wurde nicht gekleckert, sondern geklotzt. Auf den alten Grundmauern entstand ein neues Haus, deutlich größer als zuvor, wunderschön aus Naturstein gemauert mit aufwendigem Dachstuhl. Einer der schönsten Neubauten auf Basis eines Rustico.

Doch kaum war das Haus neu eingedeckt, kam die erste Überraschung. Denn einige Wochen später standen nur noch die Grundmauern. Das Haus war komplett ausgebrannt, das Dach eingestürzt, vom Rohbau kaum mehr etwas übrig.

Blitzeinschlag mit schwerwiegenden Folgen?

Das war die Ursache, die man sich im Dorf erzählte: Ein Gewitter, wahrscheinlich ein Blitzeinschlag … Und ja, es stimmt – die Gewitter am Südrand der Alpen können furchteinflößend sein. Auch verheerend. Aber eher durch sturzbachartige Überschwemmungen, Erdrutsche, Hagel, Stromausfälle. Doch ich habe in knapp 20 Jahren keinen einzigen Fall erlebt, dass ein Blitz in ein Rustico eingeschlagen wäre. Viel zu dicht stehen in der Regel große Bäume oder Strommasten, die den Einschlag auf sich ziehen, zumal in den Natursteinwänden der Häuser kein Metall verbaut wurde und damit kein leitendes Material vorhanden ist, dass den Blitz anziehen könnte.

Trotzdem war ich unsicher. Sollte ich vielleicht auch in einen Blitzableiter investieren?

Doch mit meinen Zweifeln lag ich ganz richtig. Es war kein Blitz.

Der Hausherr hat (mutmaßlich) sein eigenes Haus angezündet

Was anfangs nur unter vorgehaltener Hand und bruchstückhaft erzählt wurde, ergab langsam ein schlüssiges Bild: Der Umbau war nicht genehmigt. Schlimmer noch: Eine Maklerin hat zum Haus gleich eine von ihr persönlich gefälschte Genehmigung für den Umbau mit geliefert. Nicht nur für dieses Haus – zwei weitere renovierte Häuser in der Nachbarschaft waren ebenfalls betroffen. Einige Genehmigungen, die keine waren … und ein eifriger Forestrale, ein Beamter der Forstpolizei, der die Sache zur Anzeige gebracht hat. Hierfür muss man wissen, dass die Forstpolizei sämtliche Baugenehmigungen der Gemeinde im ländlichen Bereich absegnen muss. Und das ist hier offenkundig nicht passiert.

Aber warum zündet man dann gleich das eigene Haus an?

Das Problem bei solchen neuen Schwarzbauten ist, dass die Regierung mittlerweile äußerst streng durchgreift. Mit drastischen Strafen. Was bei alten, nicht genehmigten Häusern noch vielerorts toleriert wird, wird bei aktuellen Vergehen einfach aber wirkungsvoll geahndet. Es gibt zwei Möglichkeiten:

  • Sofortiger Rückbau, also in diesem Fall der komplette Abriss. Diese günstigere Variante hat aber zur Folge, dass man nach dem Rückbau die Baustelle ruhen lassen muss, bis es zu einer gerichtlichen Verhandlung des Vergehens kommt. Und das kann in Italien dauern. Mindestens 15 bis 20 Jahre.
  • Der Versuch, gerichtlich eine rückwirkende Genehmigung zu erstreiten. Die Chancen hierfür stehen relativ gut, wenn der Bau ins Landschaftsbild passt und prinzipiell genehmigungsfähig gewesen wäre. Der Haken hierbei: Um überhaupt eine (baldige) Gerichtsverhandlung zu bekommen, müssen zuvor die möglichen Strafen abbezahlt werden. Und die lagen bei besagten Häusern jeweils über 60.000 €.

Die Qual der Wahl

Zwei der Betroffenen haben sich für die zweite Variante entschieden und bezahlt. Einige Jahre später durften sie dann die Häuser fertig bauen. Einer der beiden konnte knapp zehn Jahre nach Baubeginn das Haus selbst beziehen, der andere musste es verkaufen, weil er es nach allem dann doch nicht mehr finanzieren konnte.

Und der dritte? Hat mit dem Brand erst mal den Straftatbestand aus der Welt geräumt und eine neue Sachlage geschaffen. Wie er dann doch noch die Genehmigung bekommen hat, habe ich nie erfahren. Aber nur drei oder vier Jahre nach dem Brand konnte er das Haus wieder neu decken. Nicht mehr so aufwendig und schön wie beim ersten mal, aber immerhin.

Doch auch er hat verkauft, nachdem das Haus über fünf Jahre im Rohbau leer stand. Nun wird es endlich aus seinem Dornröschenschlaf geweckt – mit neuen Fenstern, neuen Außenanlagen und sicher auch einem schönen Innenausbau. Diesmal alles mit Genehmigung, wie die Bautafel es beweist.

Die Ironie der Geschichte: Die Maklerin ist heute noch tätig … vielleicht hat sogar sie eines der betroffenen Häuser an die neuen Besitzer vermittelt.

Vieles ist möglich, das meiste aber nicht

So streng die Strafverfolgung in einem Fall durchgreift, so tolerant kann sie in anderen Fällen sein. Auch ich war von der eifrigen Bestandsaufnahme des Forestrale damals betroffen. Denn er beanstandete, dass wir unsere Pergola, die als Unterstand für ein Auto kurz zuvor genehmigt wurde, mit einem einfachen Dach versehen hatten. Mir war damals nicht ganz klar, dass die Pergola nur ein paar Reiter haben durfte aber kein durchgehendes Dach. Ein Missverständnis zwischen mir und unserem Architekten.

Dies konnte ich aber in einem Gespräch mit den Vertretern der Gemeinde schnell aus der Welt schaffen … Nur Holz, kein festes Gebäude, nichts Dauerhaftes. In diesen Fällen werden schnell mal beide Augen zugedrückt. Dies kann auch bei Gartenhäuschen aus Holz (wie bei einem Freund) oder einer einfachen Pergola funktionieren. Problematisch ist es immer dann, wenn mit Stein oder Beton gebaut wird, vor allem aber wenn durch Erdbewegungen das Landschaftsbild verändert wird (auch durch Terrassierungen, eine Zufahrt oder einen Pool) oder – noch schlimmer – Wohngebäude irgendwie verändert werden.

Stein des Anstoßes ist in den meisten Fällen das Dach

Rustico Dach
Die Dächer sind meist die erste wichtige Baumaßnahme

Vor allem beim Kauf eines Rustico gilt meist die erste Baumaßnahme dem Dach. Denn die steingedeckten Ställe sind alles andere als dicht. Weder gegen Regen noch gegen Ungeziefer, Laub oder Staub. So ging es dann auch einigen Hausbesitzern, die ich nur flüchtig kenne.

Der eine hat sein erstes Rustico bereits vor 2000 neu gedeckt. Alte Steine runter, neuer Dachstuhl, Bretter, Dachpappe, Latten, Steine wieder drauf. Also optisch kaum vom Urzustand zu unterscheiden. Außer, dass es durch die Bretter und die Dachpappe jetzt auch dicht war. Hat auch niemand beanstandet, obwohl es keine Genehmigung gab.

Doch dann kam der nächste Bauabschnitt: Das nächste, größere Rustico sollte genauso renoviert werden. Neuer Dachstuhl, dichte Bretterschicht und Dachpappe. Oben drauf die alten Steine. Nur offenbarte dieses Dach durch sein Größe die Tücken der Steindächer. Ein paar Steine fingen an, langsam nach unten zu rutschen. Und gaben damit den Blick auf die Dachpappe frei.

Diesmal ließ die Gemeinde nicht mit sich reden. Das neue Steindach musste wieder runter. Das erste von damals auch. Und wo sie schon dabei waren, haben sie sich die Dächer der Nachbarn auch gleich angeschaut … nun sind einige Häuser „oben ohne“.

Trotz allem durften aber Dachstuhl und Dachpappe bleiben. Neu eingedeckt werden dürfen die Dächer aber auch nicht. Also stehen die Häuser jetzt mit Dachstuhl und Bitumenpappe und warten, was die Zukunft bringt. Das ist der Stand seit nunmehr 8 Jahren. Keine Tragödie aber auch nicht unbedingt zufriedenstellend.

Der nächste macht den gleichen Fehler

Und jetzt, vor ein paar Wochen, der nächste Akt. In direkter Nachbarschaft zu den gerade beschriebenen Häusern wurde wieder ein Rustico verkauft. Wieder deutsche Käufer. Wieder ein undichtes Steindach … Ihr könnt euch vorstellen, wie es weiter geht. Das alte Dach wurde sofort erneuert. aber diesmal nicht aus Stein, sondern mit hochglanz-glasierten Tonziegeln. Also wieder ohne Genehmigung …

Bautafel
Die Bautafel ist Pflicht in Italien

Woher ich das weiß? Erstens: keine Bautafel der Gemeinde. Die muss bei jeder Baumaßnahme ausgehängt werden. Zweitens: Das ging alles viel zu schnell. Eine Genehmigung ist unter einem Jahr kaum zu bekommen. Drittens: Die Dachziegel. Ein Rustico mit Steindach im ländlichen Raum muss in der Regel auch wieder mit Naturstein gedeckt werden. Hatte das Rustico bereits seit längerem ein (genehmigtes) Blechdach, wird auch ein Ziegeldach genehmigt. Es soll noch einige weitere Ausnahmen geben, zu denen ich aber keine belastbaren Nachweise finden konnte.

Lasst eure Baumaßnahmen genehmigen – der Aufwand ist geringer als die Folgen von Schwarzbauten

Ich bin alles andere als ein Experte im italienischen Bau- und Genehmigungswesen. Aber eine Sache wurde mir vom meinem Makler damals dringend ans Herz gelegt: Keine Baumaßnahme ohne Genehmigung! Zumindest immer dann, wenn man es von außen sehen kann. Beim Innenausbau seid ihr ziemlich frei, so lange die grundsätzliche Struktur im Haus beibehalten wird. Eine Änderung der Deckenhöhe z. B. ist behördlich relevant, da sich auch die Müllgebühren nach der Deckenhöhe berechnen (kein Witz!). Ansonsten kann man beim Innenausbau nicht viel falsch machen.

Anders bei allen Bautätigkeiten, die prinzipiell von außen sichtbar sind. Hier ist für fast alles eine Genehmigung erforderlich. Also plant eure Vorhaben rechtzeitig mit eurem Makler. Der kann euch sagen, was möglich ist und was nicht. Und er kann euch einen Architekten und Geometra (Landvermesser) vermitteln. Denn jeder Bauantrag benötigt zwingend die Unterschrift eines italienischen Architekten oder Geometra – je nachdem, was gebaut wird.

Alles in allem ist das Genehmigungsverfahren nicht wirklich kompliziert. Wichtig ist, dass man es einhält! Und das Verfahren hat auch einen positiven Nebeneffekt: Ihr kommt mit den Gemeindevertretern in Kontakt und ins Gespräch. Für mich war das damals eine sehr angenehme Erfahrung.

9 Kommentare

  • Daniel

    Hallo Christian
    gerne schliesse ich mich Vee an, super deine Webside! Frage: hast du dich bei deinen Käufen von einem Anwalt vertreten lassen oder hast das immer nur mit dem Notar und der Makler abgewickelt? Mir wurde geraten, einen eigenen Anwalt mit Kanzlei in Italien zu nehmen.
    Sonnige Grüsse
    Daniel

    • Christian

      Hallo Daniel,
      das mit dem Anwalt empfehle ich immer dann, wenn ein Makler einen eher zweifelhaften Ruf genießt. Denn dann wählt er sicher auch einen Notar, der’s nicht so genau nimmt mit der Überprüfung der rechtlichen Belange.
      Ich selbst hatte nie einen Anwalt. Denn die vier größeren Immobiliengeschäfte, an denen ich persönlich beteiligt war, liefen über einen Notar, der den Ruf hat, alles besonders genau zu hinterfragen. Manchem Verkäufer hat das gar nicht gefallen, aber nachdem ich auf diesen Notar bestanden habe, blieb ihnen nichts anderes übrig, als alle geforderten Dokumente und Nachweise auch vorzulegen. Der Nachteil: Die Kaufabwicklung hat sich dadurch teils um bis zu 6 Monate verzögert. Dafür war dann aber alles in Ordnung. Wenn ein Notar seine Arbeit ordnungsgemäß erledigt und der Makler als Bindeglied zum Käufer und Verkäufer strittige Themen auch in den notariellen Vorbesprechungen auf den Tisch legt, sollte auf einen Anwalt verzichtet werden können.
      Jetzt müsst ihr nur noch herausfinden, welcher Notar seriös und welcher Makler vertrauenserweckend ist. Da könnt ihr eigentlich nur auf euer Bauchgefühl hören.
      Fragt doch einfach mal die verschiedenen Makler, mit denen ihr zu tun habt, welchen Notar sie empfehlen (und beauftragen) und warum. Wenn der Notar „unkompliziert ist und damit alles schneller geht“, wäre ich vorsichtig!
      Cari saluti
      Christian

  • Vee Ruppert

    Hallo Christian, wir waren nicht so lange her am Lago und haben ein Rustico gesehen welches wir kaufen möchten. Auf meiner Suche nach Erfahrungswerten zu Immobilienkäufe, sehe ich deine ganz ganz tolle Seite. Sehr hilfreich! Der Makler hat uns den Verkaufsprozess so erklärt wie von dir beschrieben und Unterstützung bei der Codice fiscale Anfrage und mit Bankkontakten geboten. Ich frage mich trotzdem ob ich diesen Kontaktvermittlungen einfach folge oder doch noch selber schaue. Kannst du eine Bank und einen Notar empfehlen, die auf deutch, franz oder englisch verhandeln? Irgendwo zw. Stresa, Baveno oder Verbania? Ich freue mich auf deine Antwort.
    Vielen Dank mit Grüssen

    • Christian

      Hallo Vee,
      Ich habe mittlerweile kein Bankkonto mehr bei einer italienischen Bank, weil mir das schlicht viel zu teuer war. Abgesehen davon sind die „Banca popolare“ sehr zuverlässig, vergleichbar mit den deutschen Raiffeisen-/Volksbanken. Ansonsten kann man auch viele Bankgeschäfte über die Post abwickeln, ohne gleich ein eigenes italienisches Konto zu haben.
      Viel Erfolg!

    • Christian

      Ach ja, deine Frage zum Notar. Das kommt ganz drauf an, ob du einen willst, der auch mal ein Auge zudrückt, wenn die Unterlagen nicht passen oder einen, der sehr akribisch darauf achtet, dass alles seine Ordnung hat. Das kann sehr anstrengend werden, ist aber eben auch sicher.
      Ich mache immer alles über meinen Notar in Cannobio, der ist sehr streng und deshalb für mich perfekt: Terragni.

  • Daniela

    Ciao,
    danke für deinen hilfreichen Blog. Sehr interessant.
    Falls Du jemanden weißt der sich für ein Baugrundstück mit einer zum Teil abetragener Runine , im Hinterland von Alassio interessiert ganz gerne melden
    wir haben keine Verwendung mehr und würden die 350 qm sehr günstig verkaufen wollen

  • Ansgar

    Hallo Christian,
    danke für Deinen hilfreichen Blog. Ich plane auch gerade ein Rustico in Italien zu kaufen, allerdings mehr Richtung Meer im Tanaro Tal. Deine Infos sind sehr hilfreich. Ich kenne Deine Wahlheimat etwas, dort ist es wirklich schön. Wir scheinen die Leidenschaft für alte Gemäuer und das Wandern zu teilen. Ich habe auch einen kleinen Film über eine Tour im Val Grande gemacht. Hier: https://www.youtube.com/watch?v=5XGUaqWZVuI
    Wenn Du magst, würde ich mich gerne einmal bei Dir melden, wenn ich wieder mal in Domodossola bin. Herzliche Grüße Ansgar

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