Der (holprige) Weg zum eigenen Haus
Nun erlebe ich zum dritten mal diese spezielle Wechselstimmung am Lago Maggiore. Vielleicht ist es ja Zufall, vielleicht auch einer dieser typischen Zyklen der Kapitalmärkte, aber in meinem italienischen Umfeld zeigt es sich schon deutlich: Ungefähr alle sechs Jahre tut sich was am Immobilienmarkt. Da werden viele Häuser neu zum Kauf angeboten, Hütten, die lange Zeit niemand wollte, werden auf einmal erfolgreich vermittelt. Und nicht zu vergessen: Die etablierten Immobilienmakler sieht man in neuen, größeren Autos herumfahren 😉
Die Entwicklung ist kaum mehr zu stoppen seit Anfang 2018 die Immobilienpreise in Deutschland unerträglich wurden: Auch die Häuser in Norditalien wechseln seither vermehrt ihre Besitzer. Vielen Deutsche, die ihren Sommerurlaub hier verbracht haben, geht es wie mir vor 20 Jahren: Sie haben sich verliebt. In die Gegend, die Natur, die Menschen. Und wollen ein Stück davon für sich haben – in Form eines Hauses, eines Rustico oder auch einer Wohnung. Und das Interesse ist durch die Corona-Pause nicht weniger geworden, eher im Gegenteil – nie zuvor haben mich so viele Menschen um Rat gefragt, wie das mit dem eigenen Häuschen in Italien denn verwirklicht werden könnte. Aktuell sind vor allem die Häuser mit Grund gefragt und steigen rapide im Preis, Dorfhäuser hingegen werden günstiger angeboten.
Doch seither sehe ich leider auch oft, welche Fehler man beim Immobilienkauf in Italien machen kann. Fehler, die auch ich gemacht habe, vor allem aber Fehler, die ich Gottseidank vermeiden konnte, weil ich gute Beratung und wertvolle Hilfe von Freunden hatte.
Stolpersteine
Wenn ihr selbst einen Immobilienkauf am Lago Maggiore (oder allgemein in Norditalien) ins Auge gefasst habt, könnt ihr die gängigen Probleme zumindest zum Teil vermeiden. Fehler passieren in Italien schnell – selbst wenn man den vertrauenswürdigsten Makler dieser Welt hat. Aber schon die Wahl des Maklers kann der erste große Fehler sein.
Wenn ihr euren Urlaub in Cannobio, Cannero, Verbania oder einer der anderen Städte am See verbracht habt, kennt ihr die malerischen Aushänge der Immobilienmakler. Dort werden Villen angeboten, die sich sowieso niemand leisten kann, nette Ferienhäuschen, Wohnungen oder alte Ställe, die erst noch renoviert werden müssen und auch für den kleinen Geldbeutel zu haben sind. Das erste Interesse ist geweckt. Entweder ihr nehmt gleich einen Besichtigungstermin wahr oder ihr verschafft Euch nach dem Urlaub erst noch per Internet einen breiteren Überblick. Irgendwann steht die Entscheidung an, wie der Traum vom eigenen Haus in Italien verwirklicht werden soll.
Die richtige professionelle Unterstützung
Die normale Vorgehensweise ist dann der Kauf mit Unterstützung eines Maklers. Und von denen gibt’s am Lago Maggiore genug, mit tollen Immobilienangeboten. Aber nicht alle Makler sind auch wirklich so ehrlich, wie ich es als Käufer erwarte. Ich kenne leider nicht nur Fälle, in denen der Kauf über einen Makler auch im Rückblick reibungslos war und als seriös bezeichnet werden kann.
Nun kann ich hier keine Warnungen vor einzelnen Maklern aussprechen. Natürlich habe ich oft gehört, bei welchen Maklern es regelmäßig Schwierigkeiten gibt und welche eher einen seriösen Eindruck machen. Aber ich kann selbst zu wenige eigene konkrete Erfahrungen vorweisen – wer kennt schon jeden Makler in der Umgebung? Zwei sehr zuverlässige Makler, mit denen ich in der Vergangenheit zu tun hatte, haben ihr Geschäft leider altershalber aufgegeben. Aber es gibt genug seriöse Agenturen, die schwarzen Schafe werden immer weniger.
Und ich kann euch ein paar Tipps geben, worauf ihr achten solltet. Denn ihr könnt euren Makler auch leicht selbst testen, indem ihr ihm einfach ein paar Fragen stellt. Die Antwort verrät euch, was ihr von ihm halten könnt. Wenn es um die Kaufabwicklung, Katastereinträge, Steuern etc. geht, gibt es in der Regel nichts zu bemängeln. Problematisch sind eher die Dinge, die nach erfolgtem Immobilienkauf auf euch zukommen. Denn hier passieren die meisten Fehler, oft wegen falscher Beratung durch den Makler.
Alles, was ich hier schreibe, sind allerdings nur persönliche Erfahrungen und wurde nicht rechtlich oder anderweitig geprüft. Ich habe nur meine Erlebnisse aus vier eigenen Immobilienkäufen und die Erzählungen und Geschichten meiner italienischen Freunde, auf die ich zurückgreifen kann. Ich habe auch schon erlebt, dass sich die Gegebenheiten je nach Gemeinde unterscheiden. Und natürlich ändert sich jedes Jahr etwas und nicht alles, was ich hier schreibe, muss endgültig und dauerhalft gültig sein. Wenn ihr also andere Erfahrungen gemacht habt, dürft ihr das gerne in den Kommentaren erzählen – das weitet den Horizont 😉
Wie läuft der Immobilienerwerb ab?
Ein Markenzeichen Italiens ist die ausufernde Bürokratie – leider auch beim Immobilienerwerb. Was Makler gerne als „unkompliziert und schnell“ bezeichnen, ist für Deutsche oft ein Geduldsspiel. Hier gibt es für den Makler einiges zu organisieren:
- Nach der Entscheidung, welche Immobilie es werden soll, wird meist ein Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer aufgesetzt. In dem Vorvertrag verpflichten sich beide Parteien, nach allen vorbereitenden bürokratischen Maßnahmen einen endgültigen Vertrag abzuschließen. Mit dem Vorvertrag ist in der Regel eine Anzahlung in Höhe von 10 – 30 Prozent des Kaufpreises fällig. Außerdem muss der Kaufvertrag aus steuerrechtlichen Gründen innerhalb von 20 Tagen nach Unterschrift offiziell registriert werden, sonst können Strafen fällig werden. Die Registrierung erfolgt nach klar vorgegebenem Schema und kostet 200 € zuzüglich einem variablen Anteil für die Anzahlung.
Achtung! Wenn am Ende kein endgültiger Vertrag zustande kommt, weil beispielsweise die Finanzierung nicht steht oder die Immobilie nicht rechtskonform ist, dient die Anzahlung als Vertragsstrafe. Das heißt, dass ihr die Anzahlung verloren habt, wenn ihr vom Vertrag zurücktretet oder – im Gegenzug – der Verkäufer das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen muss, wenn er ein Scheitern des Vertrags zu verantworten hat. - Deshalb ist Vorsicht geboten, wenn der Verkäufer ausdrücklich keinen Vorvertrag möchte. Das bedeutet nicht unbedingt, dass er großzügig auf die Anzahlung verzichtet. Sondern vielleicht auch, dass er Sorge hat, dass z. B. eine nicht genehmigte Änderung am Haus bei der vornotariellen Überprüfung auffliegt und deshalb ein Verkauf nicht möglich ist. Damit verliert ihr zwar kein Geld, aber viel Zeit.
- Es geht aber auch ohne. Die letzten beiden Immobiliengeschäfte habe ich ganz ohne Vorvertrag abgewickelt, weil ich die Verkäufer schon länger kannte und das nötige Vertrauen hatte. Ich freue mich einfach über jedes Dokument und jeden förmlichen Akt, auf die ich verzichten kann. Empfehlen möchte ich dieses Vorgehen aber ausdrücklich nicht!
- Nach dem Kaufvertrag wird die Rechtmäßigkeit und genaue Spezifikation der Immobilie bestimmt. Hierzu werden zum Teil verschiedene Spezialisten wie z. B. der Geometra (Landvermesser) zugezogen.
- Der eigentliche Kaufvertrag wurde früher meist erst beim Notartermin unterschrieben und durch eine Barzahlung erfüllt. Für die Geldübergabe verließ der Notar in der Regel diskret den Raum. Dies ermöglichte es, den eingetragenen Kaufpreis geringer zu halten als den tatsächlich bezahlten. So konnte die Steuerlast etwas gesenkt werden. Dies ist seit einigen Jahren nicht mehr so einfach möglich, da der Kaufpreis nun per Banküberweisung bezahlt werden muss – entweder über ein Konto des Notars oder direkt an den Verkäufer mit entsprechender Bestätigung der Bank. Es soll aber nach wie vor Fälle geben, in denen ein Teil der Kaufsumme trotz aller Vorschriften in bar bezahlt wird.
- Am Ende steht der Notartermin, bei dem endgültig alle Details erörtert und die nötigen Formalitäten erledigt werden.
Was kommt an Steuern und Nebenkosten auf den Kaufpreis drauf?
- Die Grunderwerbsteuer sollte euch jeder Makler ziemlich exakt nennen können. Sie setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen und ist nicht einfach zu berechnen, da sie je nach Kaufabwicklung und künftiger Nutzung unterschiedlich ist. Soll die Immobilie ein Erstwohnsitz werden, unterscheiden sich Registersteuer, Hypotheken- und Katastersteuer deutlich vom Kauf eines künftiger Zweitwohnsitzes oder eines Baugrundstücks. Insgesamt müsst ihr bei Kauf eines Zweitwohnsitzes von privat inkl. aller Notargebühren mit ca. 10 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einem Erstwohnsitz sind es ca. 4 Prozent.
Beim Kauf von einem Bauträger, von einem Unternehmen ober auch bei Luxusimmobilien berechnet sich die Grunderwerbsteuer wiederum komplett anders und wird zum Teil durch die Mehrwertsteuer ersetzt. - Eine Mehrwertsteuer muss in der Regel beim Kauf von privat nicht bezahlt werden. Nur wenn eine neue Immobilie direkt vom Bauträger gekauft oder selbst gebaut wird, fallen je nach Nutzung und Immobilienart 4 – 22 Prozent Mehrwertsteuer an.
- Die Luxussteuer betrifft nur bestimmte Immobilien mit beispielsweise mehr als 240 m² (bei Häusern) bzw. 160 m² Wohnfläche (bei Wohnungen), Grundstücke mit Pool etc. Die Luxussteuer muss dann entrichtet werden, wenn die Immobilie einer der Katasterklassen A1, A8 und A9 angehört.
- Die Notarkosten betragen je nach Wert der Immobilie zwischen 1 und 4 Prozent des Kaufpreises, meistens ca. 2.500 – 4.500 €.
- Die Maklerprovision nennt euch Euer Makler. Eine Käuferprovision über 6 Prozent ist eher unüblich, bei entsprechendem Service aber gerechtfertigt.
- Oft werden noch Vertragsgebühren durch einbezogene Anwälte fällig, die mit mindestens 500 € zu Buche schlagen.
Die bisher beschriebenen Anforderungen sollte euer Makler alle reibungslos abwickeln können. Spannend wird es bei den Serviceleistungen des Maklers nach Kaufabschluss. Und genau die solltet ihr schon bei der ersten Besichtigung abfragen.
Was kommt an laufenden Kosten auf euch zu und wie wird deren Zahlung organisiert?
Hier gibt es regelmäßig die ersten Probleme. Auch ich musste drei Jahre nach Kauf unseres ersten Rustico erkennen, dass ich aus Unwissenheit verschiedene Steuern nicht bezahlt habe und deshalb auf einen Schlag gewaltige Nachforderungen samt Strafe entrichten musste. Heute sind im Gegensatz zu damals diese Pflichten zwar klar und eindeutig geregelt und organisiert, trotzdem gibt es noch Makler, die ihre Kunden dabei komplett allein lassen. Und das kann später viel Ärger verursachen.
- Der „codice fiscale“ : Ohne diese Steuernummer bzw. den italienischen Steuerausweis geht in Italien gar nichts. Alles, was über den Einkauf im Supermarkt hinausgeht, verlangt nach dem codice fiscale, der aber jederzeit beim Einwohnermeldeamt (agenzia delle entrate) beantragt werden kann. Alternativ könnt ihr den codice fiscale auch online berechnen/ausstellen lassen. Ich kenne aber keine Fälle, bei denen dieser online-codice fiscale dann auch beim Notar akzeptiert wurde. Ok für den Kauf einer Prepaid-Mobilfunkkarte aber nicht für größere Rechtsgeschäfte.
Die reibungslose Beantragung sollte ein guter Makler für euch erledigen und abwickeln. - Laufende Steuern und Abgaben: Seit 2014 ist alles komplizierter geworden, deshalb fange ich mit meiner Erklärung etwas früher an: Vor 2014 gab es eine laufende Grundsteuer („ICI“) und eine Ertragssteuer auf Zweitwohnungen („UNICO“). Diese Ertragssteuer war eine Art Einkommenssteuer, die auch auf Wohneigentum erhoben wurde, selbst wenn dieses nicht vermietet wurde. Grund war die Annahme, dass eine Zweitwohnung ja jederzeit vermietet werden kann, ohne dass der Fiskus hierüber informiert wird. Deshalb mussten die potenziellen Mieteinnahmen eines Zweitwohnsitzes immer versteuert werden. Diese Steuer wurde nicht eingezogen oder angemahnt, sie musste immer aktiv vom Grundbesitzer angemeldet und ohne Aufforderung bezahlt werden. Und genau das wurde vielen Zweitwohnungsbesitzern zum Verhängnis, da sie es schlicht nicht wussten.
2014 im Zuge der Finanzkrise wurde dann alles geändert, der Fokus blieb aber der gleiche. Heute gibt es
> eine vermögensabhängige Gemeindesteuer auf Immobilien, die als Zweitwohnsitz gelten („IMU“),
> eine Steuer für unteilbare öffentliche Dienste („TASI“), die alle Grundbesitzer und andere Benutzer (also Mieter) trifft
> und eine Müllabfuhrgebühr („TARI“), die nur vom Benutzer der Immobilie bezahlt werden muss.
Die TARI wird von der Gemeinde anhand der Wohnfläche berechnet und in Rechnung gestellt. Die typische Höhe beträgt ca. 100 – 200 € pro Jahr für ein Einfamilienhaus. Die Rechnung kann auch an eure deutsche Heimatadresse geschickt werden und ist in zwei Raten zu bezahlen. Die Bezahlung kann aber ausschließlich an einem italienischen Postamt erfolgen, eine Überweisung ist nicht möglich. Insgesamt stellt diese Müllgebühr aber kein Problem dar.
Komplizierter ist dies bei IMU und TASI. Diese Abgaben müssen anhand des Katasterwerts und verschiedener Koeffizienten jedes Jahr neu vom Zahlungspflichtigen selbst berechnet und ebenfalls in Raten zu bestimmten Terminen an die Gemeinde bezahlt werden. Mir war das (wie auch den meisten Italienern) immer zu kompliziert, weshalb ich mir von meinem Makler einen Steuerberater habe vermitteln lassen, der das für 50 € für mich übernimmt.
Und genau diese Informationen und diesen Service solltet ihr auch von eurem Makler erwarten können. Wenn er es nicht selbst aktiv anbietet, sollte er zumindest einen Dienstleister an der Hand haben, der die Abwicklung für maximal 100 € jährlich übernimmt. Einige Makler verwenden noch heute die alten Begriffe „ICI“ oder „UNICO“, was aber dem normalen italienischen Sprachgebrauch entspricht und nicht auf mangelnde Kompetenz schließen lässt.
Typische Kosten für IMU und TASI liegen bei ca. 1.000 € pro Jahr für ein Einfamilienhaus. - Gas, Wasser, Strom: Gas und Strom waren in Italien schon immer teuer, Wasser ist es seitdem der Staat vor wenigen Jahren die Wasserversorgung privatisiert hat. Viele Häuser haben aber noch eine eigene private Wasserleitung. Auch bei den Versorgungsfragen sollte der Immobilienmakler behilflich sein. Und das nicht nur bei der Umschreibung der Anschlüsse. Auch die Bezahlung von Rechnungen und Abschlägen ist in Italien leider etwas komplizierter als in Deutschland. (Ich kann zwar nur für den Energieversorger ENEL sprechen, aber bei Gas und Wasser soll es wohl genauso sein.)
Denn erstens werden deutsche Bankkonten in Italien oft (bei mir immer) für Abbuchungen nicht anerkannt. Ihr werdet das noch öfter erleben, wenn ihr z. B. eine italienische Handy-Prepaidkarte online über Lastschrift oder Kreditkarte aufladen wollt. Da geht oft gar nichts, wenn es sich um ausländische Konten handelt! Selbst Paypal wird oft (z. B. beim größten Mobilfunkanbieter TIM) nur akzeptiert, wenn der Paypal-Account auf ein italienisches Konto läuft. Zweitens ist es in Italien auch heute oft noch nur über Umwege möglich, eine Rechnung per Auslandsüberweisung zu bezahlen.
Eine Lösung, die euch euer Makler anbieten sollte, ist ein italienisches Bankkonto. Wenn ihr das mit Hilfe des Maklers eingerichtet habt, könnt ihr beim jeweiligen Versorger die Formulare beantragen, die ihr für eine Einzugsermächtigung bei der Bank vorlegen müsst und dann an den Versorger zurückschickt.
Der Nachteil: Ein italienisches Bankkonto ist teuer. Ich habe mein Bankkonto wieder gekündigt, als die jährlichen Kontogebühren bei über 160 € lagen, nur um die (damals noch günstigen) 110 € Stromkosten pro Jahr abwickeln zu können.
Und siehe da – nach mehreren Mahnungen, weil ich die Rechnungen nicht mehr bezahlt habe, wurde mir tatsächlich eine Bankverbindung mitgeteilt, auf die ich auch aus Deutschland überweisen kann. Außerdem kommen jetzt die Rechnungen per e-Mail. Und das Beste: Es gibt seit 2019 sogar die Möglichkeit, die Rechnungen über den online-Account per Kreditkarte oder Paypal zu bezahlen.
Also: Es gibt Alternativen, aber nur widerwillig. Wenn euch das italienische Konto zu teuer ist, müsst ihr halt hartnäckig bleiben. Dabei allerdings wird euch auch kein Makler unterstützen. 😉 - An- und Umbauten, Renovierungen, Zufahrt etc.: Das kann zum größten Problem nach dem Immobilienkauf werden. Denn entgegen der landläufigen Meinung in Deutschland, ist in Italien längst nicht alles möglich, was gefällt. Wenn euch der Makler verspricht, dass es überhaupt kein Problem ist, eine Zufahrtsstraße zu bauen, dass ihr gerne das Dach neu einzudecken oder einen Pool bauen könnt, dann geht zu einem anderen! Denn es ist ein Problem! Allein der Einbau eines Dachfensters oder ein neuer Gartenzaun benötigen eine behördliche Genehmigung, auf die oft ein bis zwei Jahre warten müsst. Egal, was ihr vorhabt – es muss genehmigt werden! Ich habe zu viele Fälle kennen gelernt, wo Dächer wieder abgedeckt werden mussten (und auch nach Jahren nicht wieder eingedeckt werden durften), wo mehr als der Kaufpreis des Hauses als Strafe fällig waren wegen nicht genehmigter Umbauten oder wo verzweifelte Hausbesitzer sogar ihr neu renoviertes Haus angezündet haben, um der Strafverfolgung zu entgehen.
Über manche bürokratische Besonderheiten in Italien kann man noch lachen, z. B. dass in manchen Fällen eine Bauabnahme nur erfolgt, wenn neben jeder Toilette auch ein Bidet eingebaut ist. Und dass die Sanitäranbieter deshalb Leih-Bidets zur Verfügung stellen, die nach Bauabnahme wieder zurückgebracht werden können. Insgesamt solltet ihr die Bürokratie aber ernst nehmen. Sie ist nicht schlimmer als in Deutschland – aber anders. Daran gewöhnt man sich schnell.
Hoffentlich hat euch das alles jetzt nicht erschlagen. Denn eigentlich ist es gar nicht so schlimm, wie es auf den ersten Blick aussieht. Wichtig ist halt, dass man eine zuverlässige Hilfe an der Hand hat. Und diese Hilfe ist zuerst der Makler. War auch bei mir so. Wenn ihr euch gut einlebt, gewinnt ihr schnell Freunde, die euch helfen. Das können andere Deutsche sein, besser aber noch eure italienischen Nachbarn. Denn Nachbarschaft wird in Italien nach wie vor intensiv gepflegt. Dafür müsst ihr nicht mal gut italienisch können – es geht auch mit Händen und Füßen. Und nach den ersten Kontakten gewinnt ihr schnell die Lust, auch die Sprache der neuen Freunde zu sprechen.
Eine letzte Frage:
Kann ich den Immobilienkauf auch ohne Makler selbst organisieren?
Puh – ja das geht schon irgendwie. Hab‘ ich auch zwei mal gemacht, als ich noch das Grundstück meines Nachbarn und die Hütte eines Freundes gekauft habe. Aber ich hatte erstens die Erfahrung aus zwei vorherigen Immobilienkäufen, zweitens bereits einen codice fiscale, Wohnsitz und Sprachkenntnisse, drittens tiefes Vertrauen in den Verkäufer, viertens eine italienischsprachige Freundin mit sehr viel Behördenerfahrung, die die notariellen Dinge für mich erledigt hat und fünftens die nötige Geduld – mit den Behörden und den Verkäufern. Ohne die letzten beiden Punkte hätte ich irgendwann aufgegeben auf der Suche nach den erforderlichen Dokumenten wie Grundstücksplan, alle Baugenehmigungen, Eigentumsnachweise der Verkäufer sowie deren Trauscheine oder Bestätigungen, dass sie eben nicht verheiratet sind, Erbscheine, Nachweise über vergangene Eigentumswechsel, offizieller Nachweis der Energieeffizienzklasse der Gebäude (braucht man auch, wenn es sich um uralte Ställe handelt) …
Deshalb: Ein klares NEIN! Ich halte es für unmöglich, alle oben beschriebenen bürokratischen Anforderungen ohne die nötige Erfahrung allein zu meistern. Wenn ihr allerdings die Hilfe eines ansässigen Italieners in Anspruch nehmen könnt, kann es mit viel zeitlichem, finanziellem und nervlichem Aufwand schon funktionieren. Im Gegensatz zu einigen Erfahrungen in Deutschland bin ich aber der Meinung, dass zuverlässige italienische Makler absolut ihr Geld wert sind, denn Sie machen sehr viel mehr als nur ein Haus zu verkaufen.
Es geht um euer zukünftiges Leben in einer der schönsten Regionen Europas – das sollte schon gut organisiert sein 😉
52 Kommentare
giorgio
Hallo,
du hast bereits über die Problematik der Schweizer gesprochen.
Weisst du, wie es sich bei Deutschen verhält, die in der Schweiz leben? Unterliegen sie auch dieser Einschränkung?
Christian
Ciao, damit habe ich mich bisher kaum befasst, von Freunden weiß ich aber, dass sie die gleichen oder zumindest ähnliche Einschränkungen in der Schweiz hatten.
Viele Grüße
Christian
Sabine Meyer
Der Immobilienerwerb war das kleinste Übel, ich würde auch niemanden empfehlen ein Haus zu kaufen ohne anwaltliche Begleitung und die Immobilie vorher von einem Gutachter überprüfen zu lassen. Von 15 besichtigten Häusern waren nur 4 komplett legal gebaut.
Der grössere Brocken war die Renovierung. Alle Kostenvoranschläge waren sehr lückenhaft. In Italien ist es nicht üblich, auch nicht von einem geometra, einen zubekommen der alle notwendigen Arbeiten enthält (Bau,Sanitär, Imhoff,Elektrik etc.). Hier muss man sehr aufpassen sonst gibt es unliebsame Überraschungen, die richtig teuer werden können.
Uns hat das ganz schön Nerven und einige schlaflose Nächte gekostet und für die Bauzeit (Renovierungszeit) kann man nur viel Geduld aufbringen.
Uli
Hallo Christian.
Erstmal ein ganz großes Danke für all deine Info.
Wir sind gerade dabei ein Haus, in der Nähe von Verbania zu kaufen.
Nun suchen wir einen Steuerberater, da unser Italienisch noch nicht sehr gut ist, sollte er Deuschsprachig sein.
Weiter suchen wir auch deutschsprachige Handwerker, Fliesenleger, Maler, etc., was man eben so braucht.
Vielleicht kannst du un mit einigen Tipps weiter helfen.
Großen Dank im Voraus.
Mit den besten Grüßen Uli
Christian
Hallo Uli,
also meinen Steuerberater (Roberto Mantovan) kann ich empfehlen – aber er spricht kaum deutsch und sitzt in Cannobio – das hilft dir also kaum. In Verbania habe ich viel Positives von Domeinico Scambia (www.dottcommsas.it) gehört. Ich weiß zwar nicht, ob er auch wirklich gut deutsch kann, aber nachdem er deutsche Kunden hat, die kaum italienisch sprechen, wäre das einen Versuch wert. Für kompliziertere Angelegenheiten auch in Steuerangelegenheiten käme dann noch die Anwältin Christina Ulrike (www.ra-cristina.de) in Betracht, die wohl deutschsprachig ist. Für die normale Steuererklärung aber eher nicht …
Was Handwerker angeht, ist die Lage schon etwas komplizierter. Ich kenne einen Allround-Handwerker deutscher Herkunft, den ich früher gerne empfohlen habe, der sich aber zwischenzeitlich leider auch mal als nicht sehr zuverlässig erwiesen hat – also empfehle ich ihn nicht mehr so gerne. Alle anderen sprechen leider kein deutsch, im Regelfall aber englisch. Natürlich gibt es Ausnahmen. Da kenne ich z.B. einen hervorragenden Maler, der perfekt deutsch spricht – aber normalerweise muss man sich da eher auf englisch weiterhelfen.
Die beste Lösung ist normalerweise die: Ihr sprecht einfach mal den Wirt eures Lieblingsrestaurants oder den Betreiber nächsten Bar in der Nähe an. Der kennt die meisten Handwerker, weiß auch, welcher gut ist und macht oft auch gerne die Vermittlung oder betreut sogar die Arbeiten, wenn ihr nicht da seid – einfach, weil er dafür vom Handwerker eine kleine Provision bekommt. Das ist absolut üblich und der normale Weg. Anfangs habe ich das auch genau so gemacht.
Ansonsten bleibt bei größeren Arbeiten noch der Weg über einen Architekten. Die sprechen oft sehr gutes deutsch und regeln alle Umbau- und Renovierungsmaßnahmen, die ihnen anvertraut werden. Aber das kostet dann erfahrungsgemäß etwas mehr. Ich bevorzuge den Kontakt über ansässige Wirte, Barbetreiber, den Mini-Markt im Dorf etc. So bekommt man schnell erste wertvolle Kontakte.
Viele Grüße und alles Gute
Christian
Uli
Danke Christian.
Du hast mir sehr gute Ansätze geschildert, da lässt sich auf jeden Fall was machen.
Nochmals vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen Uli
Matthias
Guten Morgen Uli,
mein Name ist Matthias und durch Zufall habe ich euren Chat gelesen.
Habt ihr schon das Haus in der Nähe von Verbania gekauft und noch bedarf an einem erfahrenen Handwerker?
Ich hatte 10 Jahre in Brasilien und die letzten 2 Jahre im Münchner Raum eine Baufirma. Die Bauleitung, Holz-, Maler-, Bodenleger- und Maurerarbeiten habe ich oft gemacht und realisiere seit 2 Jahren Elektroinstallationen. Meine Frau und ich haben den Wunsch, nach Italien auszuwandern und sind ca. alle 4 bis 6 Wochen vor Ort, um verschiedene Locatios und Projekte anzuschauen.
Spreche mich gerne an, wenn ihr noch Bedarf habt.
Viele Grüße,
Matthias
Anna Stegmann
Lieber Christian,
vielen Dank für die vielen wertvollen Informationen, aus meinem Makler hätte ich das nicht herausbekommen.
Er hält sich eher bedeckt und kurz mit Auskünften. Jetzt hat er mir den Vorvertrag geschickt und würde 4000€ Provision verlangen. Nachdem ich ihn auf 3000 heruntergehandelt habe, hat er es sehr eilig mit dem Vertragsabschluss. Kann auch alles normal sein aber ich bin misstrauisch. Ich habe viel herumgefragt, ob dieser Betrag normal ist und scheinbar kann man nichts dagegen tun. Denkst du, es wäre ratsam, seine Ungeduld einfach auszusitzen und zu schauen, ob er im Preis noch runter geht? Oder kann er mir dann Zwischenrechnungen für die Korrespondenz und Ausfüllung des Vorvertrages abverlangen?
Eine weitere Frage ist, ob ich die Inhalte des Vorvertrages vor dem Unterschreiben prüfen lassen sollte (vom Notar), denn was bringt mir im Nachhinein ein Notar, wenn eigentlich schon alles in Sack und Tüten ist? Oder kommt dann der Abschluss automatisch nicht zustande?
Vielleicht kannst du auch einen deutschsprachigen Notar in der Turiner Gegend empfehlen?
Vielen herzlichen Dank und Grüße,
Anna
Christian
Hallo Anna,
das ist schon alles ziemlich üblich. Ich kenne keinen Makler, der für unter 3.500 € arbeitet. Und der Vorvertrag dient nur der Absicherung, dass nicht doch noch eine Partei abspringt und dann die anderen dann auf den Kosten sitzen bleiben. Also auf mich wirkt das alles sehr normal.
Viele Grüße und viel Erfolg
Christian
Micha Schwander
Grüß dich Christian,
Zu aller erst einmal einen schönen Feiertag; oder auch Vatertag, je nachdem wer wann wie wo ist ;-))
Dass dein blog von überragender Qualität ist – Ach, das weißt du gewiss. Insbesondere wegen der vielen Informationen, er immer wieder neue spannende Aspekte enthält
Zur Sache: ich bin schon weiter, der Kauf inklusive engagiertem Makler, dem Notar und einem zwischengeschalteten Steuerberater, der sich rührend um alles kümmert (Nähe Mailand) wird demnächst vollzogen.
Mithilfe eines Architekten oder Geometers werde ich Wasser und Gas komplett neu machen lassen, außerdem neue Fenster.
Frage 1: wo kann ich mich über Fördermöglichkeiten informieren? Gibt es hier jemanden, der dazu aktuell etwas sagen kann (Erst-Wohnsitz Deutschland, Zweit-Wohnsitz Italien)
Für mich wichtiger:
Ich habe früher Deutschland auf dem Bau gearbeitet und maße mir an, viele Dinge selbst tun zu können (Abrissarbeiten sowieso, Bad vollständig fliesen, Elektrizität, nicht tragende Wände herausnehmen, Boden und Wandarbeiten), Türen ein und ausbauen, versetzen.
Der hinzugezogene Architekt sagte mir mit aller Deutlichkeit „DU machst hier gar nichts!!!!“
Frage 2: welche Arbeiten kann ich selbst machen? Was ist mit nicht-tragenden Wänden? Mittlerweile weiß ich ja schon, dass Italien in Bezug auf Immobilien unglaublich streng ist. Aus deinem blog ergibt sich ja vieles.
Frage 3: Bauschuttentsorgung?
Herzliche Grüße von Deutschland – Micha
Christian
Hallo Micha, bin mal gespannt, was da an Antworten auf Deinen Beitrag kommt 😉
Nur soviel: Ich mache ALLES selbst an meinen Häusern. PV-Anlage, Strom, Wasser, innen sowieso. Auch in TRAGENDE Wände habe ich schon Durchbrüche oder Fenster/Türen eingebaut … hat noch nie jemanden gestört. Kanna ber sein, dass das bei größeren Aktivitäten, wo eine Bauabnahme nötig ist, problematisch werden kann.
Viele Grüße
Christian
Markus
Hallo Christian,
vielen Dank für diesen sehr hilfreichen Bericht.
Ich wende mich in meiner Ratlosigkeit an dich, besonders in Bezug auf deinen letzten Punkt „Kann ich den Immobilienkauf auch ohne Makler selbst organisieren?“.
Ich habe ein Grundstück am Lago Maggiore gefunden, das zu einem Traum für mich und meine Familie wurde.
Allerdings wird es privat verkauft, der zusätzlich der zukünftige Nachbar sein wird.
Meine Idee ist es verschiedene Hilfen in Anspruch zu nehmen, wie z.B. von http://www.benvenuto-in-italia.de oder http://www.italien-hauskauf.de.
Würdest du dennoch davon abraten diesen Weg zu gehen? Könnte das den Verkäufer abschrecken, wenn ich mir juristische oder sprachliche Hilfe suche? Vielleicht hast auch du andere Ratgeber, die du empfehlen kannst und am Lago Maggiore arbeiten können?
Wir würden uns sehr über deine Unterstützung freuen.
Liebe Grüße
Markus
Christian
Hallo Markus,
da gibt es zwei prinzipielle Möglichkeiten:
1. Du willst, dass alles rechtlich einwandfrei ist und organisierst alles über einen rechtlichen Beistand. Dann ist der Verkäufer nur sauer, wenn er etwas zu verbergen hat … und das ist nicht dein Problem.
2. Du nimmst in Kauf, dass nicht alles hundertprozentig korrekt ist, suchst dir einen Makler, der nicht so genau hinsieht und sparst damit viel Geld in der Hoffnung, dass das nie zu Problemen führen wird.
Heute ist die Verfolgung von genehmigungsrechtlichen „Bausünden“ lange nicht mehr so streng wie noch vor 10 Jahren. Aber eine hundertprozentige Sicherheit gibt es eben nie.
Ich persönlich gehe heute eher den zweiten Weg und nehme in Kauf, dass halt auch mal irgendwo eine kleine Leiche im Keller schlummert. Aber ich kann halt auch das Ausmaß der potenziellen Probleme einschätzen.
Du kannst mir ja auch einfach mal ein paar Informationen zum Objekt per Mail schicken, vielleicht kann ich dir ja einen individuelleren Tipp geben.
Viele Grüße
Christian
Robert
Hallo Christian,
eine wirklich tolle Seite hast Du da erschaffen bei der man so vieles lernen kann und sofort Fernweg bekommt. Meine Frau und ich tragen uns auch schon länger mit dem Gedanken in Italien etwas zu kaufen. Wir dachten an ein Rustico oder etwas im alpinen Stil in den Bergen nahe zu den Skigebieten mit Seen um die Ecke. Süfdtirol gefällt uns sehr gut, aber je höher man geht Richtung Österreich umso unbezahlbarer werden die Immobilien. Bislang haben wir uns nur auf Idealista umgesehen. Gibt es in Italien noch andere einschlägige Immobilienseiten bei denen diverse Makler oder Privatleute anbieten, oder welchen Tipp hättest Du da für uns?
Vielen lieben Dank schonmal und alles Gute !
Grüße
Robert
Christian
Hallo Robert,
ja, momentan gibt der Markt nicht allzuviel her, vor allem Richtung Südtirol. Aber erfahrungsgemäß kommen zum Sommer wieder neue Angebote.
Neben idealista gibt’s noch immobiliare.it … Aber die besten Angebote findet man in der Regel bei regionalen Maklern, die nicht über die großen Börsen anbieten. Einfach bei Google die Wunschregion und „immobiliare“ suchen. Das nimmt zwar etwas mehr Zeit in Anspruch, lohnt sich aber oft.
Viele Grüße
Christian
Wolfgang Guggenberger
Hallo Christian,
da ich mich mit dem Plan beschäftige, eine Ferienimmobilie am Lago Maggiore zu kaufen, bin ich auf deine Seite gestoßen. Vielen Dank für diese tollen Informationen und Tipps. Diese persönlichen Erfahrungen, die du teilst, sind genau die Hilfe, die man braucht, um einen Einstieg zu finden. Gratulation zu dieser tollen Seite!
Ich bin leider kompletter Anfänger auf diesem Gebiet und will mich im März ein wenig vor Ort umschauen. Hast Du Adressen von Maklern, die du empfehlen kannst, die ich besuchen könnte? Ich bin in der Nähe von Arona, kann aber auch weiter entfernte Orte anfahren, wenn es empfehlenswerte Adressen gibt. Gerne kannst du direkt auf meine E-Mail Adresse antworten, da du Kontakte vermutlich nicht öffentlich weitergibst.
Ganz herzlichen Dank schon jetzt!
Alles Gute und herzliche Grüße,
Wolfgang
Frank
Hallo Christian,
vielen Dank für die ausführlichen Infos und Antworten.😀
Ich habe eine Frage, ob es sich lohnt eine Immobilie zum Renovieren zu kaufen oder lieber mehr ausgeben, was dann im guten Zustand ist? Der Unterschied liegt schnell bei 60 T€.
Wie ist die Verfügbarkeit von Material, Handwerkern und die Stundenpreise?
Viele Grüße
Frank
Christian
Hallo Frank, das ist eine Frage, die ich schon oft anhand eines konkreten (Immobilien-)Objekts, aber noch nie so pauschal beantwortet habe.
Prinzipiell haben beide Vorgehensweisen ihre Berechtigung.
Oft sieht die Situation so aus: Man hat eine konkrete Vorstellung, wie man leben möchte, kauft sich ein altes Haus oder ein Grundstück, beauftragt einen Architekten, der sich um alles weitere kümmert … und zieht dann in ein komplett renoviertes, teils auch neu aufgebautes Haus ein, das nur noch eingerichtet werden muss. Das ist natürlich eine sehr komfortable Lösung, die aber auch schnell mal einen 6-stelligen Betrag kostet.
Alternativ ist es möglich, sich ein renovierungsbedürftiges Haus zu kaufen, und die Renovierungsarbeiten auch selbst mit örtlichen Handwerkern zu organisieren. Dann liegen die Kosten z. B. für ein komplettes Bad mit normaler bis gehobener Ausstattung bei 15.-20.000 €. Deutlich günstiger als in Deutschland, aber eben auch nicht geschenkt.
Ich persönlich renoviere fast alles selbst und beauftrage Handwerker nur dann, wenn ich mich überfordert fühle (z.B. Arbeiten am Gasnetz). Das ist natürlich die günstigste Variante. Dann allerdings müsstest du auch fast einen eigenen Transporter haben, um so wie ich viel Baumaterial aus Deutschland heranschaffen zu können. Denn das ist in den ländlichen Gegenden von Italien schwer zu bekommen und meist auch recht teuer.
Um deine Fragen ganz konkret zu beantworten: Der Stundenlohn eines Handwerkers liegt bei 20-35 €, Material ist eher schwer zu bekommen, zumindest so lange man sich nicht richtig gut auskennt, da es kaum gut sortierte Baumärkte gibt sondern hauptsächlich Spezialgeschäfte, die sich eher als Großhändler sehen.
Viele Grüße
Christian
Winfried
Resident oder nicht?
Hallo Christian.
Bin gerade dran eine Immobilie auf Sizilien in Sciacca mir zuzulegen.
Deine Infos auf deiner Seite waren für mich sehr sehr wertvoll um evtl. Hürden leichter zu überwinden.
Nun zu meiner Frage.
Die Situation:
Freunde von uns haben in der Nachbarschaft (des Verkäufers) ein kleines Haus vor ca. 5 Jahren gekauft
und mit dem Verkäufer umgebaut (in einer traumhaften Gegend)
Der Verkäufer (kleiner Bauunternehmer) der sehr vertauenswürdig und hilfsbereit rüberkommt, wohnt in der Nachbarschaft und hat noch ein wunderschönes Häuschen unterhalb seines Hauses im Angebot führ mich zu erwerben.
Möchte auch durch ein gutes Vertrauensverhältnis aus dem dortigen italienisch-deutsches Umfeldes den Kauf ohne Makler abwickeln.
Ist es sinnvoll sich als Resident sich anzumelden oder nicht?
Pro und Kontra?
Was ist mit meinem „hiesigen angemeldeten Wohnsitz“ bei beabsichtigtem längeren Aufenthalt auf Sizilien?
Hast du mir da einen Tip / Info wie man vorgehen kann oder soll.
Besten Dank für deine Rückantwort,
mit oberschwäbischen Grüßen
Winfried
Christian
Hallo Winfried,
herzlichen Glückwunsch zu der Entscheidung! Ich denke, mit dem, was ihr da plant, geht ihr den richtigen Weg. Nichts ist besser, als den Immobilienerwerb über gute Kontakte vor Ort zu organisieren. Und ein verlässliches Bauunternehmen ist da sicher nicht die schlechteste Wahl.
Leider kenne ich die Verhältnisse auf Sizilien nicht gut genug, um urteilen zu können, ob ein Makler nötig ist oder nicht. Aber wenn der Notar seine Arbeit seriös abwickelt, steht dem sicher nichts entgegen, außer, dass die Organisation aller Dokumente evtl. ein paar Tage oder Wochen länger dauert. Wenn aber ein Bauunternehmer im Spiel ist, der schon öfter Immobilienverkäufe begleitet hat, weiß der ganz sicher, worauf er achten muss.
Mir würden jetzt nicht viele Gründe einfallen, weshalb ihr für den Immobilienerwerb (oder danach) einen Resident anmelden solltet. Die Zweitwohnungssteuer fällt dann zwar weg, dafür kommen einige andere Kosten dazu. Für mich überwiegen die Nachteile: Man darf kein Auto mit ausländischem (also auch deutschen) Kennzeichen mehr fahren (> Link), muss den deutschen Erstwohnsitz abmelden etc. (Italien erlaubt nur EINEN Erstwohnsitz bzw. Resident, auch international). In Deutschland gibt das keine Probleme, so lange nicht offensichtlich ist, dass dein langfristiger Lebensschwerpunkt wo anders liegt. Außerdem könnt ihr den Erstwohnsitz immer noch ummelden, wenn es mal nötig erscheint.
Ich habe zumindest für mich entschieden, vorerst keinen Resident in Italien anzumelden.
Viele Grüße
Christian
Winfried
Hallo Christian.
Danke für die rasche Antwort … es wird unsere Entscheidung durch deine Erfahrungen erleichtern.
Gruß
Winfried
Peter Schill
Hallo Christian,
da hast Du wirklich einige interessante Infos zusammen getragen. Ich habe mir selber vor 6 Jahren am Comer See ein Haus gekauft und kann alle Deine Berichte nur bestätigen.
Auch ich habe mich standhaft geweigert, ein Bankkonto in Italien zu eröffnen und überweise jetzt tatsächlich alles von meinem deutschen Konto aus. Das klappt wirklich hervorragend, selbst für so hartnäckige Fälle wie Enel (Strom) oder Enerxenia (Gas), obwohl mir jeder erzählt hat, dass das nicht geht.
EInen Tipp zum Notarvertrag habe ich aber noch. Ich habe damals meinen Kauf über einen Notar in Bozen/Südtirol abgewickelt (wo übrigens auch mein Steuerberater und mein Versicherungsmakler ihren Sitz haben). Die Südtiroler Notare fertigen alle Verträge zweisprachig (in deutsch und italienisch) ab und man kann sich auch in seiner Muttersprache mit dem Menschen unterhalten. Dabei spielt es dann auch keine Rolle, ob die Immobilie in Südirol oder sonstwo in Italien liegt.
Eien Frage hätte ich aber noch. Ich habe immer noch meine ursprünglichen Anbieter für Gas, Strom und Wasser, wie sie mein Architekt damals für mich angemeldet hat. Ich frage mich aber, ob es nicht auch in Italien günstigere Anbieter oder Tarife gibt, zu denen man wechseln kann. Kennst Du Dich da aus? Gibnt es Vergleichsseiten wie in Deutschland zum Besipiel Check24?
Best Grüße an den Lago Maggiore
Peter
Christian
Hallo Peter, danke für den Tipp.
Vergleichsportale kenne ich leider keine, aber meine bisherigen Recherchen haben zumindest für meine Region ergeben, dass ein Wechsel nicht wirklich viel bringt.
Viele Grüße
Christian
Frank
Hallo Christian,
vielen Dank für die prompte Antwort.
Insbesondere für den Hinweis zum Material.
Ich kann fast alles selber machen und könnte nach und nach renovieren. Es sind allerdings fast 900km zum Comer See und es wäre am Anfang eine Kombination aus Urlaub und renovieren.
Eine Frage noch, wenn man vermieten möchte?
Wie entscheidend ist die Entfernung vom See? Die Auswahl in den Bergen mit 10km zum See ist attraktiver, aber für die Vermietung sicher schlecht?
Viele Grüße
Frank
Christian
Hallo Frank, der Trend geht aktuell in Richtung „Urlaub im Hinterland, Berge, Ruhe, gute Luft“ … Wie lange das anhält, weiß ich allerdings nicht. Aber momentan kann eine Ferienwohnung für 100-200 € pro Tag vermietet werden. Auch wenn die Wohnung 10 km vom See entfernt ist. Entscheidend ist eher die Infrastruktur wie Restaurants (gerne kleinere klassisch-traditionell), Erreichbarkeit per Auto und (zunehmend wichtig) öffentlichen Verkehrsmitteln und evtl. die Attraktivität für Fahrrad und eBike.
Christiane Feldmann
Hallo Peter,
wir haben vor Kurzem eine Wohnung am Comersee gekauft. Jetzt steht die Zahlung der IMU an. Ich wollte nachfragen, bei welchem Steuerberater in Bozen du bist bzw. empfehlen kannst?
Vielen Dank im voraus!
Liebe Grüße
Christiane Feldmann
lin
Hallo Christian, tolle Seite!!
wir haben ein Haus gefunden, die Maklerin ist sehr vertrauenswürdig und hilfsbereit, Codice fiscale beantragt
und Vorvertrag ist in Bearbeitung. Der Vorvertrag wird in Englisch aufgesetzt und dann von der Maklerin übersetzt da unser itlaienisch “ noch“ zu schlecht ist.
– Benötigen wir einen Anwalt der den Vorvertrag und den finalen Vertrag gegen checkt und für uns unterschreibt (Vollmacht)?
– alternativ hat uns die Maklerin angeboten zu Dolmetschen und zu unterschreiben??
Viele Grüße und Danke im Voraus,
Lin
Christian
Hallo Lin,
nach meiner Erfahrung ist es meistens die beste und günstigste Lösung, wenn ein vertrauenswürdiger Makler selbst übersetzt. Dann kann auf einen Anwalt und auf den sonst obligatorischen Dolmetscher beim Notar verzichtet werden. Und bei den meisten Maklern kann ich auch eindeutig zu dieser Alternative raten, da man ihnen in der Regel vertrauen kann. Nur im Ausnahmefall würde ich auch zu einem Anwalt raten.
Viele Grüße
Christian
Ulf Brinkhoff
Hallo,
Endlich mal wer mit echten Infos. Ich bin schon eine gane Weile dran, in Stresa was zu kaufen. Jetzt habe ich am Samstag einen Termin mit Geometra und Makler.
Bist Du da in der Gegend? Mir wäre eine Hilfe bei der Besichtigung eine gute Flasche Wein und natürlich die Kosten für den Aufwand allemal wert.
Grüße
Ulf
Christian
Hallo Ulf, das wäre schon interessant. Aber ich komme leider erst Samstag Abend nach Italien zurück. Und dann ist da noch eine weitere Hürde: Im Piemont darf ich aktuell Corona-bedingt das Gemeindegebiet nicht verlassen und schon gar nicht durch die Provinzhauptstadt (Verbania) fahren. Sonst riskiere ich eine fette Strafe. Aber vielleicht klappt’s ja ein anderes mal.
Viele Grüße
Christian
Marion
Hallo Christian,
vielen Dank für Deine schnelle Antwort. Du hast in dem Beitrag an Elisabeth geschrieben, dass Du eventuell jemanden kennst, der auf Stundenbasis Immobilienangebote prüfen könnte. So jemand wäre für uns auch sehr intererssant. Wir sind auf idealista auf Immobiliensuche. Da wäre es hilfreich, wenn das Objekt schon mal anhand er Unterlagen geprüft werden könnte. Katasterauszug, Baugenehmigung, Wasserver- und Entsorgung etc. Hättest Du da jemanden? Dank Deiner Informationen auf Deiner Seite, haben wir natürlich viel mehr Punkte, die wir vorab klären sollten. Da Du das Thema Baugenehmigung so eindrücklich geschildert hast (die armen Italiener sind ja noch schlimmer dran, wie wir in Deutschland ) haben wir bei den Anforderungen an das neue Zuhause etwas angepasst. Baugenehmigungen mal erst vermeiden…. wenn das solange dauert oder vielleicht garnicht möglich ist. Bist Du gerade noch in Italien? Wie ist die Lage gerade bezüglich einreisen? Die Italiener trifft es bestimmt sehr hart mit ihrem Stubenarrest!
Schöne Grüße
Marion
Christian
Hallo Marion,
ja, da kenne ich jemanden. Allerdings hatte ich Lockdown-bedingt nun schon seit Oktober keinen Kontakt mehr, denke aber, dass sie das weiterhin anbietet. Falls ihr etwas im Auge habt, schreibt mir einfach übers Kontoaktformular eine Mail, dann leite ich das weiter und frage für euch die Unterstützung an. Eine erste – kurzfristige – Einschätzung kann aber auch ich euch geben.
Ich pendle momentan wöchentlich zwischen Deutschland und Italien – die Einreise ins Piemont und die Lombardei ist momentan prinzipiell möglich, allerdings wird immer öfter kontrolliert, ob ihr die nötigen Dokumente dabei habt – negativer Coronatest und „modulo rientro“. Aber momentan ist die Lage ziemlich entspannt und sogar eher lockerer als in Deutschland. Zumindest haben die Geschäfte allesamt geöffnet – mit Zutrittsbeschränkungen, Wartezeiten und Mundschutz, aber etwas mehr Freiheit gibt es hier. Auch durch die Schweiz gibt es keine Probleme. Nur die Österreicher kontrollieren sehr intensiv, was lange Staus zur Folge hat. Zumindest in und um Bregenz sind die Staus nicht von den Kontorollen der Deutschen Behörden verursacht, sondern bereits seit Wochen von denen des Österreichischen Zoll. Hier genügt es aber, glaubhaft zu machen, dass ihr nur auf der Durchreise seid.
Viele Grüße
Christian
Welzel
Guten Tag
Ich möchte auch ein Haus kaufen in der nähe von Bibione.
Mein Schwiegersohn der in Italien lebt sagte mir das man wenn man ein Hsus dort kauft erst einziehen darf wenn alles nach den neusten Bestimmungen renoviert ist.
Ich möchte aber nach und nach renovieren. Das Haus würde als Haupthaus genutzt ..
Ich weiß nicht ob sich da mei Schwiegersohn täuscht da sich das Immobilienrecht geändert hat.
Wenn Sie mir jemanden empfehlen könnten wäre ich dankbar
Vielen Dank
Christian
Hallo, jetzt kenne ich zwar die genauen Bestimmungen in Venetien nicht, aber die Regionen, die ich kenne, haben diese Regelung seit vielen Jahren abgeschafft. Eine sichere Auskunft hierzu kann die Gemeindeverwaltung geben oder auch jeder Makler, Notar, Anwalt etc.
Marion
Hallo Christian,
hier kann man wirklich stundenlang schmökern. Vielen Dank für diese tolle Seite und die Weitergabe Deines Wissens und Deiner Erfahrungen. Wir sind ebenfalls seit Jahren vom Italien-Virus befallen und sind wild entschlossen, dieses Jahr ernst zu machen und in Deutschland die Zelte abzubrechen. Wir haben gerade für den Verkauf unseres Hauses den Makler beauftragt und hoffen, dass sich die Lage mit Corona nun endlich wieder beruhigt. Unsere Wunschregion ist das Piemont. Landleben mit unseren Viechern. Biella bis Cuneo – wir sind da offen. Nur nicht viel Schnee 😉 , geschippt haben wir schon genug im Leben. Über Empfehlungen von guten Maklern würden wir uns daher sehr freuen.
Weißt Du, ob es eine Begrenzung bezüglich der Grundstücksgröße beim Kauf für Ausländer gibt. Wir bäuchten schon ein paar qm mehr als nur einen Vorgarten (ab 10.000 qm).
LG Marion von der Ostalb
Christian
Hallo Marion,
mittlerweile kenne ich keine schlechten Makler mehr, die haben alle aufgegeben.
Begrenzungen der Grundstücksgröße gibt es nur für Schweizer – weil eben die Schweiz zuvor eine solche Grenze für Ausländer eingeführt hat. Drum hat Italien ebenfalls auf 1.000 qm begrenzt.
Ihr als EU-Bürger dürft ganze Täler kaufen, wenn ihr wollt. Damit steigen dann eben die Maklergebühren etwas. Kommt auch auf die Bewertung des Grundstücks an.
Cari saluti und Danke für das Lob
Christian
Ramm
Hallo Sven, kann mich nur anschließen, sehr erhellende Erläuertungen! Zwei Fragen: 1. Ich habe am Lago Maggiore ein Häuschen entdeckt, dass allerdings von privat verkauft wird. Du hast sehr vehement von einer Kaufabwicklung ohne Makler abgeraten. Wie ist dann in so einem Fall zu verfahren, kann ich dennoch einen Makler einschalten, sozusagen als Berater? Frage 2: Wärst du so freundlich deine Kontakte solider Maklerbüros am Lago Maggiore zu teilen? Ich wüsste einfach wirklich nicht wo anfangen…Das wär äe toll! Besten Dank!!Herzliche Grüße Elisabeth
Christian
Hallo Elisabeth,
wenn du mir ein paar Details zu dem Haus schickst, kann ich prüfen, ob ich einen Makler empfehlen kann oder sogar jemanden, der deutlich günstiger auf Stundenbasis berät. Dafür bräuchte ich Lage, Wert der Immobilie und evtl ein paar Details zum Zustand.
Bitte per Mail über die Kontaktseite, wegen Datenschutz.
Viele Grüße
Christian
Jürgen
Hallo Christian
Toll, wie Du anderen mit Deiner Seite hilfst. Bei meiner Suche nach Informationen über den Kauf eines Rusticos in Cannobio bin ich nun auf Dich gestoßen.
Wir wollen ein Rustico in Cannobio kaufen. Wo kann ich mich über die örtlichen Bauvorschriften und Bestimmungen etc. informieren?
Es grüsst Jürgen
Christian
Hallo Jürgen,
ja, da habe ich einen Tipp, wer dich hierbei unterstützen könnte. Alles weitere per Mail, da ich nicht gerne fremde Kontaktdaten über die Kommentarfunktion verbreite.
Viele Grüße
Christian
Florian
Hallo Christian,
wow, wirklich ein gelungener Beitrag. Endlich wird klar, auf was zu achten ist und welche Kosten da auf einen zukommen! Danke dafür!
Kennst Du dich auch mit dem Thema Vermietung und Steuern aus? Bis jetzt konnte ich herausfinden, dass ich auf Mieteinnahmen 21% Steuer zahlen muss. Wie sieht das mit meinen Ausgaben (Strom, Wasser, Instandhaltung, ….) aus, die ich deswegen habe? Darf ich die abziehen, um dann weniger Miete versteuern zu müssen? Und worüber ich gar nichts gefunden habe: kann ich den Kaufpreis des Hauses auch über einen gewissen Zeitraum absetzten (wie in D 2% pro Jahr über 50 Jahre)?
P.S.: uns zieht es in die Lombardei, am liebsten den Lago di Como 😉
Beste Grüße
Florian
Christian
Ciao Florian,
viel Erfahrung hab ich (noch) nicht mit Vermietungen. Ich weiß nur, dass unsere Gemeinde fordert, dass man für Vermietungen ein Gewerbe anmeldet und das dann auch in diesem Rahmen versteuert. Also mit einer Gewinn- und Verlustrechnung. Dann können die direkten Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Für weitere Details würde ich dir dringend raten, dir einen Steuerberater zu suchen, der sich auf Deutsche spezialisiert hat. Gibt’s hier bei uns in jeder zweiten Gemeinde. Und da bekommst du für einen mittleren zweistelligen Betrag schon eine sehr gute Leistung.
Saluti
Christian
Florian
Hallo Christian,
super, vielen Dank für den Tip!
Dann werde ich mich mal nach einem Steuerberater umschauen.
Grüße
Florian
Esther Roshard
Hallo zusammen
Wir sind dabei ein Haus am Luganersee italienische Seite zu kaufen, Abklärungen dazu sind im Gange. Ich bin Schweizerin und mein Lebenspartner Italiener, (wir leben Momentan in der Schweiz) das Grundstück ist 2000 m2 gross, jetzt hab ich Sorge das ich als Schweizerin dies gar nicht kaufen kann ist das wahr? Oder können wir das Grundstück aufteilen dass auch ich dann im Grundbuch eingetragen werde ?
Christian
Hallo, deine Sorge ist leider nicht unbegründet. Als Schweizerin darfst du normalerweise in Italien kein Grundstück mit mehr als 1.000 m² kaufen. Ein Notar darf einen solchen Eintrag ins Register nicht durchführen.
Ob es für euren Fall Ausnahmen gibt, weiß ich nicht. Ich kenne aber ähnliche Fälle, bei denen ein solcher Immobilienerwerb schlussendlich nicht geklappt hat.
Dein Mann kann die Immobilie selbstverständlich allein erwerben, kann sie dir aber weder übertragen noch vererben.
Für eine detaillierte Beurteilung werdet ihr um den Rat eines Fachmanns nicht herumkommen. Ein Vorgespräch beim Notar könnte das eindeutig klären.
Herzliche Grüße und viel Erfolg!
Jürg
Hallo, alle zusammen
Ich bin Schweizer und möchte in Italien eine Immobilie kaufen, zu der 16’000qm Land gehören. Als Schweizer unterliege ich der sog. Reziprozität, ich darf (wie ein Italiener in der Schweiz) nicht mehr als 1000qm erwerben. Hat jemand Erfahrungen, wie man dieses Problem lösen kann?? Danke für Hinweise.
Christian
Hallo Jürg, das Problem kenne ich von vielen Schweizern, die in der Vergangenheit Grundstücke in meiner Region kaufen wollten. Eine befreundete Maklerin hat schon viel probiert und versucht … aber leider hat das in KEINEM Fall geklappt. Der Kauf eines Grundstücks von mehr als 1.000 m² ist für Schweizer in Italien unmöglich, so lange die Schweiz diesbezüglich die Restriktionen für EU-Bürger aufrecht erhält. Da helfen auch (anders als in der Schweiz) keine Tricks.
Tut mir leid, dass ich Dir da keine Hoffnungen machen kann. Vor 2.000 war das alles kein Problem, seither absolut unmöglich, selbst wenn Dir das Grundstück von einem Schweizer verkauft wird, der es bereits vor über 20 Jahren gekauft hat. Das Grundstück kann nicht auf Dich eingetragen werden.
Jürg
Oje! Danke trotzdem für die Antwort.
Ulrike
Hallo Christian, sehr nett deine Seite! Kompliment! Man sieht, wie sehr du langsam die Gegend in allen Bereichen erfahren hast 😉 Alle Deine Ausführungen kann ich nicht teilen, sie sind sachlich auch nicht ganz richtig……, sorry „deformation professionelle“. Aber eins wollte ich noch anmerken: jeder Immobilienmakler hat ein lebhaftes Eigeninteresse am Verkauf/Kauf, folglich eignet er sich nicht für eine unabhängige Beratung. Wenn du Fragen hast, melde dich gern!
Christian
Hallo Ulrike, dafür ist diese Kommentarfunktion ja da – dass jeder hier andere Erfahrungen oder Fakten berichten kann! Ich freue mich auch über Korrekturen von dem, was ich geschrieben habe. Sind ja alles nur persönliche Erfahrungen, die auch schon etwas zurück liegen. Also wenn dir Fehler aufgefallen sind, dann her mit Deinem Wissen! 😉
Was die Funktion des Maklers angeht, habe ich allerdings schon eine etwas konstruktivere Erwartung. Er bekommt viel Geld dafür, dass er die Verkaufsinteressen des Alt-Eigentümers mit den Kaufwünschen des Kunden abstimmt und in Einklang bringt – oder eben andere Objekte sucht. Das können bei einer durchschnittlichen Immobilie in Italien schnell mal 40.000 Euro und mehr sein. Dafür darf ich doch auch erwarten, dass er mich objektiv berät. Und es gibt Makler, die diese Berufsehre noch ernst nehmen. Das konnte ich nach 3 Immobilienkäufen zumindest so erleben … und auch das Gegenteil. Aber nicht alle Schafe sind schwarz 😉
Sven
Zitat :““““Kann ich den Immobilienkauf auch ohne Makler selbst organisieren?
Puh – ja das geht schon irgendwie. Hab‘ ich auch gemacht, als ich noch das Grundstück meines Nachbarn gekauft habe. Aber ich hatte erstens die Erfahrung aus zwei vorherigen Immobilienkäufen, zweitens bereits einen codice fiscale, Wohnsitz und Sprachkenntnisse, drittens tiefes Vertrauen in den Verkäufer und viertens eine italienischsprachige Freundin mit sehr viel Behördenerfahrung, die die notariellen Dinge für mich erledigt hat.
Deshalb: Ein klares NEIN! Ich halte es für unmöglich, alle oben beschriebenen bürokratischen Anforderungen ohne die nötige Erfahrung allein zu meistern. Wenn ihr allerdings die Hilfe eines ansässigen Italieners in Anspruch nehmen könnt, kann es schon funktionieren. Im Gegensatz zu einigen Erfahrungen in Deutschland bin ich aber der Meinung, das zuverlässige italienische Makler absolut ihr Geld wert sind, denn Sie machen sehr viel mehr als nur ein Haus zu verkaufen.
Es geht um euer zukünftiges Leben in einer der schönsten Regionen Europas – das sollte schon gut organisiert sein „“““
Dem kann ich nur zustimmen ! Wir haben uns in der Toskana eingekauft und einen Top-Makler erwischt, selbst eine deutsch-italienische Kanzlei in Pisa hat uns bestätigt , das die Verträge des Maklers ungewöhnlich korrekt und genau sind .
Wenn es jemand interessiert und in der Toskana sucht hier die beiden Kontakte sie ich hatte und habe .
Francesco Creatini http://www.volterracasa.com , der Makler und https://www.anwalt.de/franziska-b-goller
die Kanzlei .
Wenn jemand eine Immo bei einem anderen Makler entdeckt hat , ist das kein Problem es über Francesco Creatini zu organisieren .
LG Sven
P.S super Seite
Claudia
Hallo Sven,
tausend Dank für diese Kontaktadressen!
Wir haben uns im Frühjahr mit Unterstützung von Frau Goller unser „Lebenstraum-Häuschen“ in der Toskana gekauft. Ohne deren kompetenten, fundierten Rat und dazu äußerst liebenswürdige Hilfe wäre das niemals zu bewerkstelligen gewesen.
Und da wir, nachdem der Vorvertrag von beiden Seiten unterschrieben war, momentan aufgrund der Situation durch die Pandemie nicht selbst zum Notartermin nach Italien fahren können (was für eine absurde Situation),haben wir mit Frau Gollers Hilfe einen Weg über Vollmachten dafür gefunden.
Drückt uns die Daumen, dass unser „sprazzo di luce“ bald Wirklichkeit wird!
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